le mag Experts Fonciers - n°6 mars 2016

L'EXPERT FONCIER ET LA VIGNE

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Sommaire :

p2      La CEF, présentation

p3      Éditorial

p4      Cas pratique agricole

Le salaire différé: une créance toxique- par Cyril LE TADIC Expert Foncier (63)

p5      Cas pratique immobilier

Les biens vacants et sans maitre- par Josianne CASANOVA Expert Foncier (Corse)

p6      Côté métiers

Patrick RIBOUTON Directeur des produits de diversification La française REM, nous avons un lien fort avec les Experts Fonciers ! - interview par Laurence ROUAN

p7-24  Dossier

p7   La délimitation des AOP viticoles

Les différences sont parfois incompréhensibles entre les appellations les plus prestigieuses de France, qui ne s'échangent pas à moins de 1 million d'euros l'hectare, et certaines AOP génériques, parfois voisines de quelques dizaines de mètres, dont les prix ont parfois chuté jusqu'à 10 000 euros/ha. Cet article souhaite ainsi apporter un éclairage sur la procédure de délimitation qui aboutit au classement de ces parcelles en AOP.
(lire la suite) - par Bruno RIVIER, Expert Foncier (26)

p10   Evaluation d'une parcelle de vigne ou d'une propriété viticole

La culture de la vigne et du vin font partie intégrante de notre histoire, de notre culture et de notre patrimoine. En 2015, on recense environ 790 000 ha de vigne en France, regroupés majoritairement en AOP. Cette surface occupe environ 3 % de la SAU (Surface Agricole Utile) en France. C'est pourquoi de nombreux acteurs, dont notre profession, sont amenés à intervenir sur des dossiers fonciers viticoles.
(lire la suite)par Benoît VIAUD et Jean BAROT, Expert Foncier (33)

p13  Evaluation d'une vigne en AOP Champagne

Le prix du foncier viticole de l'AOP Champagne augmente plus vite que les revenus de l'exploitant. Le retour sur l'investissement n'est plus à l'échelle de la vie actived'un exploitant et le finacement du foncierne peut s'équilibrer avec les fruits de la vente du raisin. L'évaluation du foncier viticole de l'AOP Champagne se fonde principalement sur la comparaison.
(lire la suite) - par Thierry BLAISE, Expert Foncier (51)

p16   L'Expert Foncier et l'évaluation de la marque domaniale

Bien avant l'avènement des appellations d'origines protégées, le classement des domaines est induit par le prix du vin et de sa marque. Aujourd'hui, deux châteaux voisins peuvent se vendre dans une fourchette allant de 1 à 40, alors qu'ils produisent dans la même appellation et sur des territoirs similaires. Une jurisprudence récente, reconnait la marque domaniale comme un actif autonome devant être évalué.

(lire la suite)par Bruno LEFORESTIER, Expert Foncier (33)

p19   Le métayage en vigne et son incidence sur les expertises

Le bail à métayage est le contrat par lequel un bien rural est donné à un preneur, le métayer. Il s'engage à le cultiver sous la condition d'en partager les produits et certaines dépenses avec le bailleur. Le tiercement est la régle édictée par la loi du 13 avril  1946 qui a remanié le statut du fermage pour y incorporer celui du métayage. Dans certains cas, on peut y déroger sans que les parties soient lésées (département du Rhône).
(lire la suite) - Guy LEFRANC, Expert Foncier (69)

p22   Origine d'une contamination levurienne dans les  vins

Suite à une contamination de vin en bouteilles par des levures, le juge a missionné un Expert Foncier pour déterminer les causes et origines du désordre, mais aussi pour chiffrer les préjudices subis par l'exploitant.
(lire la suite) - Nicolas DORET, Expert Foncier (28)

p25-27  Eclairages

  • Titulaire d'un bail rural : il faut travailler !par Nicolas DORET, Expert Foncier (28)
  • Les experts au Sommet de l'Elevage - par Vincent JOURDIER, Expert Foncier (71)
  • La mérule pleureuse : un facteur de moins-value - par Aurélie VADELLA, Expert Foncier (Corse)
  • A propose de la fièvre catarrhale - par Denis GRAPTON, Expert Foncier (18)
  • Les Experts Fonciers partagent leur expérience - par Vincent JOURDIER, Expert Foncier (71) 
 

le mag Experts Fonciers - n°1 septembre 2013

L'Expert Foncier au service de l'éleveur bovin

valeur vache, état des lieux, perte d'exploitation, plan d'épandage, bail rural Télécharger le numéro

Sommaire :

p2      La CEF, présentation

p3      Éditorial

p4      Cas pratique immobilier

Quelle valeur vénale pour le château de Barbe-Bleue ? - par Christophe DUHEM avec l'aimable autorisation de Jean-Jacques MARTEL, Experts Fonciers (59)

p5      Cas pratique agricole

Construction sur sol d'autrui dans un bail à ferme - par Jérôme LAGARRIGUE, Expert Foncier (09)

p6      Côté métiers

p7-24  Dossier

p7   Les "experts à vaches", des zootechniciens avertis

Même si la rentabilité n'est pas toujours au rendez-vous du fait de la fluctuation des cours de la viande ou du lait, le cheptel bovin constitue une part importante du capital de l'exploitation d'élevage. L'évaluation des bovins revêt par conséquent un caractère éminemment délicat, accentué par le fait que la constitution d'un troupeau est un travail long et patient. En plus de son oeil, l'Expert Foncier, confronté à diverses situations d'évaluation, dispose des connaissances techniques pour évaluer au plus juste les bovins.
(lire la suite) - par Jérôme SAGNE, Expert Foncier (19)

p9   L'évaluation des bâtiments d'élevage bovin

A l'heure où la campagne et l'agriculture ouvrent des perspectives à des hommes et des femmes en quête de reconversion vers des activités non délocalisables, génératrices de vraies valeurs en plus d'être rémunératrices, il nous a semblé opportun d'exposer sommairement les méthodes d'évaluation des bâtiments d'élevage bovin que maîtrise l'Expert Foncier.
(lire la suite) - par Gérard LUMINET, Expert Foncier (03)

p11  La valeur locative des exploitations d'élevage

En France, le mode de faire-valoir de la surface agricole utile (SAU) est principalement indirect (74% des terres sont louées). En contrepartie de la jouissance du bien qui lui est confié, le preneur doit s'acquitter, auprès du propriétaire, d'un loyer appelé communément "fermage". Ses règles et son prix ne sont pas librement consentis par les parties mais codifiés par des articles du Code rural et complétés par des arrêtés préfectioraux spécifiques à chaque département. L'établissement de la valeur locative d'un bien est complexe et répond à plusieurs critères énumérés par la loi.
(lire la suite) - par Jean PHILIP, Expert Foncier (03)

p13   L'état des lieux d'entrée en élevage

Depuis l'instauration du statut du fermage, le preneur est invité à entreprendre des travaux susceptibles d'améliorer le rendement et d'apporter une plus-value à un domaine. En pratique, la détermination des améliorations apportées par le preneur ou la dégradation du fonds sont définies à l'aide d'un état des lieux.
(lire la suite) - par Alain GRESLE, Expert Foncier (58)

p15   La perte d'exploitation en élevage

L'Expert Foncier peut être missionné pour le calcul d'une perte d'exploitation, suite à un sinistre garanti par une compagnie d'assurance, lors d'une expertise amiable ou judiciaire. L'évaluation d'une perte d'exploitation est toujours une mission difficile car il s'agit d'évaluer une perte à partir d'une situation économique qui n'a pas pu avoir lieu.
(lire la suite) - Patrice DUQUET, Expert Foncier (63)

p17   Plan d'épandage des déjections animales

Un grand nombre d'exploitations d'élevage, selon l'importance de leur cheptel et leur situation géographique, doit gérer les déjections animales de leurs animaux sur un plan d'épandage, encadré par une réglementation précise. Il s'agit d'un document de synthèse, comprenant une carte des parcelles pressenties pour recevoir les déjections, mais aussi un ou des bilans de fertilisation et un calendrier d'épandage.
(lire la suite) - Thierry VALLEIX, Expert Foncier (63)

p20   L'élevage bovin et la ressource en eau potable

Avec un prélèvement journalier d'environ 19 millions de m3, la protection de la ressource en eau potable est un enjeu de taille, tant au niveau environnemental qu'économique. Les protections mises en place ces dernières années débouchent sur une foule de contraintes pour les zones agricoles concernées et notamment pour l'élevage bovin. Ces contraintes administratives sont indemnisables par la collectivité distributrcie d'eau et doivent donc être chiffrées.
(lire la suite) - par Vincent JOURDIER, Expert Foncier (71)

p23   Fin du bail rural : les comptes de sortie de ferme

La vie d'un bail rural est marquée par différentes périodes. Qu'il s'agisse de la mise en place d'un état des lieux d'entrée, d'un renouvellement de bail avec calculs de valeur locative lors d'une transmission familiale ou une mise en société, ou encore la fin d'un contrat donnant lieu à des comptes de sortie, l'Expert Foncier dispose des compétences pour répondre au mieux à ces problèmes. Quels sont les éléments qui induisent l'établissement des comptes de sortie (CDS) ? Cet article détaille les difficultés rencontrées en la matière et met en avant certains cas particuliers.
(lire la suite) - par Denis GRAPTON, Expert Foncier (18)

p25-27  Eclairages

  • Evolution de la taxation de la plus-value immobilière - par Josiane CASANOVA, Expert Foncier (Corse)
  • Objectifs et impacts de la PAC à l'horizon 2020 - par Pascal FOYER, Expert Foncier (14)
  • Formations continues CEF - par Gildas de KERMENGUY, Expert Foncier (29)
  • Tablette tactile et expertise : véritable outil ou gadget ? - par Nicolas DORET, Expert Foncier (28) et Pierre NANSOT
  • Tirer partie des sites gratuits d'images aériennes - par Nicolas DORET, Expert Foncier (28) 
  • Vers un rééquilibrage du marché immobilier - par Didier BONFORT, Expert Foncier (13)
  • Billet d'humour

le mag Experts Fonciers - n°2 mars 2014

Locaux monovalents et immobilier singulier

valeur bureaux, évaluer hôtel, bail commercial, estimation château, servitude Télécharger le mag

Sommaire :

p2      La CEF, présentation

p3      Éditorial

p4      Cas pratique agricole

De l'évaluation d'une pisciculture - par Cyril LE TADIC, Expert Foncier (63)

p5      Cas pratique immobilier

Redressements fiscaux à armes égales - par Didier BONFORT, Expert Foncier (13)

p6      Côté métiers

p7-24  Dossier

p7   Estimation des EHPAD et maisons de repos

L'immobilier de santé intéresse de nombreux investisseurs, du particulier aux sociétés foncières cotées. Il s'agit d'un placement peu affecté par les cycles économiques. Par ailleurs, il offre des taux de rendement confortables.
(lire la suite) - par Gildas de KERMENGUY, Expert Foncier (29)

p11  Evaluation des établissements de santé privés à but lucratif

Le développement de la cession de murs d'établissements privés de santé rend de plus en plus nécessaire l'intervention de l'Expert Foncier.
(lire la suite) - par Gabriel BONFORT, membre stagiaire de la CEF (69)

p14  La méthode hôtelière remise en question ?

Depuis plus de soixante ans, le loyer des hôtels est calculé selon les usages professionnels en recourant à une pratique baptisée "méthode hôtelière". Or, pour répondre aux besoins d'une profession en mutation, une nouvelle approche d'origine anglo-saxonne a la faveur de certains excperts.
(lire la suite) - par Didier POTDEVIN, Expert Foncier (60)

p16   L'investissement dans les résidences de tourisme et de services

Des taux d'occupation performants, un exploitant qui s'occupe de la gestion, des rendements locatifs garantis par bail commercial et défiscalisés, etc. ; ces arguments ont permis d'attirer de nombreux investisseurs vers les résidences meublées. Pour assurer la réussite du placement, certains critères doivent néanmoins être appréhendés avec précaution. L'Expert Foncier est là pour vous apporter des éléments d'analyse du marché et d'appréciation du risque.
(lire la suite) - par Nicolas BUSSY, Expert Foncier (33)

p18   Un terrain nu peut-il faire l'objet d'un bail commercial ?

La location d'un terrain nu pour y exercer une activité commerciale est possible. Elle est soumise à des règles particulières, mais propriétaire et locataire peuvent y trouver leur compte.
(lire la suite) - par Gaëlle ANSOINE, Expert Foncier (45)

p20   La vie de château : estimation des belles demeures

La France est riche de quelques 40000 châteaux qu'il convient avant toute valorisation de pouvoir classifier. En effet, on retrouve sous ce vocable des demeures féodales, des habitations seigneuriales, des gentilhommières, des manoirs et même des grosses demeures de notables. L'estimation de la valeur vénale d'un château implique de l'Expert Foncier une analyse poussée et spécifique, avant la mise en oeuvre d'une méthodologie relativement classique, mais assortie de quelques adaptations.
(lire la suite) - par Claire BRETAULT, Expert Foncier (36)

p23   La prise d'otage économique d'une servitude d'emplacement réservé

Lorsqu'un immeuble est grevé d'une servitude d'emplacement réservé (SER), sa valeur économique change, et même se dédouble. D'un côté, sa valeur de marché est décotée, car la SER fera souvent fuir les acquéreurs potentiels. Pour la collectivité à l'origine de la SER, il a une valeur proche de la valeur vénale, mais sans prise en compte de la servitude, du moins si l'on en croit la théorie juridique, car en pratique...
(lire la suite) - par Jean-Jacques MARTEL, Expert Foncier (59) et Morgan VIDAILHET, MRICS Registered Valuer

p25-27  Eclairages

  • Plus-value immobilière : évolution de la taxation - par Josiane CASANOVA, Expert Foncier (Corse)
  • Droit de préemption du fermier : ne pas se fier uniquement au Code rural en cas d'échange ! - par Nicolas DORET, Expert Foncier (28)
  • Planning des formations du 1er semestre 2014 - par Gildas de KERMENGUY, Expert Foncier (29)
  • Tirer profit des systèmes d'information géographique (SIG) - par Jérôme BATISSE, Expert Foncier (44)
  • Récoltes : retour sur l'année climatique 2013 - par Vincent JOURDIER, Expert Foncier (71)
  • La CEF dans les salons : nouveaux outils de com' - par Laurence ROUAN

le mag Experts Fonciers - n°3 septembre 2014

L'espace rural : un espace convoité, un espace partagé

valeur bureaux, évaluer hôtel, bail commercial, estimation château, servitude Télécharger le mag

Sommaire :

p2      La CEF dans les salons

p3      Éditorial

p4      Cas pratique agricole

Chemin d'exploitation ou servitude ? - par Didier BONFORT, Expert Foncier (13)

p5      Cas pratique immobilier

Valeur locative d'un bail commercial - par Corinne PAJOT, Expert Foncier (31)

p6      Côté métiers

p7-24  Dossier

p8   L'espace rural : ici et maintenant

Selon les statistiques officielles du ministère de  l'agriculture, le territoire métropolitain est artificialisé à concurrence de 9%. Le surplus, soit 91%, est partagé entre l'agriculture (52%) , les bois et forêts (31%), les landes et friches (5%) et les milieux humides et aquatiques (3%). 
(lire la suite) - par Jean-Marie GILARDEAU, Maiître de conférences à l'université de Poitiers

p10  Maîtrise foncière et maîtrise d'usage des espaces ruraux

Objet de toutes les convoitises, les espaces ruraux sont soumis à toute une série de règles relatives à leur préservation. Outre les traditionnels classements et zonages, des stratégies foncières se développent, plus actives et ciblées, menées par des acteurs poursuivant une "intendance du territoire". Deux grandes approches -complémentaires- ressortent pour orchestrer ce balai : la maîtrise foncière et la maîtrise d'usage.
(lire la suite) - par Benoît GRIMONPREZ, Maiître de conférences à l'université de Poitiers

p12  Le partage du territoire rural

Chaque bien possède ses caractéristiques propres et la multitude des niveaux de partage du territoire ne fait qu'ajouter de la complexité à l'estimation de sa valeur. Pour appréhender cette complexité, l'Expert Foncier met en oeuvre une méthode d'approche en trois étapes qui nécessite d'allier méthode, rigueur et réflexion dynamique.
(lire la suite) - par Guillaume FAVOREU, Expert Foncier (31)

p15   La CDCEA outil de médiation entre zones urbaines et rurales

(lire la suite) - interview de Thomas AUGUSTIN, Expert Foncier (95)

p16   Les temps forts du congrès CEF 2014

p18   Espace partagé : promouvoir la concertation

Les nouvelles exigences de la loi ALUR et le décret 2014-45 sur les continuités écologiques imposent que les documents d'urbanisme soient conçus en intercommunalité pour mieux intégrer les nouvelles conditions du développement durable. Il faut donc plus que de la consultation et de la participation : il faut garantir la concertation.
(lire la suite) - par André ETCHELECOU, Commissaire-enquêteur

p20   Le financement et la fiscalité du foncier

Le financement et la fiscalité sont les clés de tout achat foncier. Le marché est directement orienté par ces deux paramètres. Il suffit, pour s'en convaincre, d'observer la politique de la banque centrale européenne qui maintient son taux directeur à un niveau très bas afin de soutenir l'investissement.
(lire la suite) - par Nicolas PARENTEAU, Notaire

p22   L'espace rural : en route vers le futur

La préservation des espaces agricoles et naturels figure depuis de nombreuses années au coeur des préoccupations des pouvoirs publics au point d'être inscrite à l'ordre du jour de multiples réformes présentes ou à venir.
(lire la suite) - par Jean-Marie GILARDEAU, Maiître de conférences à l'université de Poitiers

p24   Point de vue

Développer l'espace rural oui, le gaspiller non...
Interview de Bruno RONSSIN, Directeur de la FNPPR

p25-27  Eclairages

  • Le bail d'habitation et la loi ALURpar Josiane CASANOVA, Expert Foncier (Corse)
  • Exploitant jusqu'à l'âge de la retraite ? Ou pas... - par Nicolas DORET, Expert Foncier (28)
  • Formation continue à succès - par Gildas de KERMENGUY, Expert Foncier (29)
  • Les drones et l'expertise - par Christian de MONCLIN, Expert Foncier (80)
  • L'espace côtier... un espace menacé - par Pascal FOYER, Expert Foncier (14)

le mag Experts Fonciers - n°4 mars 2015

L'Expert Foncier et la chasse

expert foncier, expert agricole, dégâts de gibier, dégâts de lapins, bail de chasse Télécharger le mag

Sommaire :

p2      La CEF, missions

p3      Éditorial

p4      Cas pratique agricole

La truffe, un marché caché - par Frédérique JEAN, Expert Foncier (84)

p5      Cas pratique immobilier

Un bâtiment démoli peut-il apporter une plus-value à un terrain ? - par Charlotte PAOLI, Expert Immobilier (20)

p6      Côté métiers

p7-24  Dossier

p7   Les dégâts de gibier chassable

L'indemnisation des dégâts de gibier chassable repose d'abord sur des systèmes d'indemnisation judiciaire, y compris pour le domaine privé de la puissance publique. Des fonds d'indemnisation automatiques y compris en droit local ont été créés pour le grand gibier. Si l'Etat est en cause pour son domaine public, ce sont les juridictions administratives sui sont compétentes.
(lire la suite) - par Annie CHARLEZ, Professeur à l'IHEDREA

p10  L'indemnisation des dégâts de sangliers et de grands gibiers sur récoltes

Vers 1950, les agriculteurs se sont vu reconnaître un droit d'affût pour protéger leurs cultures en luttant contres les prédateurs. Cette pratique ayant tendance à dégénérer en braconnage, une loi de 1963 a instauré un plan de chasse du grand gibier qui n'a pas produit les effets escomptés. De plus, eu égard aux conséquences financières des divagations du grand gibier, un système d'indemnisation des dégâts a été instauré en 1968, parallèlement à la suppression du droit d'affût.
(lire la suite) - par Patrick WISSOCQ, Expert Foncier (28)

p12  Le lapin de garenne : une histoire amiable contradictoire ou judiciaire

La population du lapin de garenne a fluctué de façon importante au cours du temps. Surabondant avant l'introduction de la myxomatose, il a disparu des campagnes pendant plusieurs dizaines d'années, mais depuis 2005, il les repeuple et les litiges sont plus nombreux.
(lire la suite) - par Didier POTDEVIN, Expert Foncier (60)

p14   Estimation des établissements professionnels de chasse à caractère commercial

Les établissements professionnels de chasse à caractère commercial sont très variés. Les activités exercées, les propriétés supports de ces activités, et les structures juridiques qui lient les propriétaires et les exploitants peuvent être très diverses. Cependant, tous ces établissements obéissent à certains impératifs et, de ce fait, leur estimation nécessite de suivre certaines règles.
(lire la suite) - par Thierry NANSOT, Expert Foncier (80)

p16   Estimation des huttes et des étangs de chasse en Picardie

La chasse au gibier d'eau ne concerne que la bordure maritime et les zones humides intérieures. Depuis le loi Voynet, les huttes de chasse sont enregistrées et immatriculées dans tous les départements où la chasse de nuit est autorisée. Sur ce territoire restreint, le nombre d'installations s'est vu figé, entraînant une augmentation du prix de cette activité de loisirs.
(lire la suite) - par Christian de MONCLIN, Expert Foncier (80)

p20   Le bail de chasse face à la préemption du conservatoire du littoral

L'écologie politique a instauré le Conservatoire comme l'unique sauveur du littoral et a oublié les chasseurs passionnés qui ont aménagé et protégé ces lieux. A l'heure de la faillite de nos finances publiques, la préemption n'est pourtant pas le seul moyen de protection. Face à cette situation, le bail de chasse de longue durée est une arme efficace, mais à manier avec précaution pour ne pas voir réduire la valeur du bien préempté.
(lire la suite) - par Jean-Jacques MARTEL, Expert Foncier (59)

p23   Bail de chasse, les clauses à insérer d'un commun accord

La chasse est une activité économique importante. Elle est régie essentiellement par le Code rural et le Code de l'environnement. Le bail de chasse est un outil qui permet de clarifier les droits et les devoirs de chaque partie. On peut y insérer des clauses qui seront fonction de chaque situation et qui doivent être en accord avec la loi, sous peine de nullité, sans pour autant remettre en cause le reste du bail de chasse.
(lire la suite) - par Vincent MARMUSE, Ingénieur en agriculture (59) et Julien OLAGNON, Ingénieur en agronomie (78)

p25-27  Eclairages

  • Les exonérations de plus-value immobilière - par Josiane CASANOVA, Expert Foncier (20)
  • Conférence "l'évaluation de l'exploitation agricole" - par Cyril LE TADIC, Expert Foncier (63)
  • Formation continue à succès - par Gildas de KERMENGUY, Expert Foncier (29)
  • Surfaces d'intérêt écologique - par Nicolas DORET, Expert Foncier (28)
  • Vers un blocage du marché immobilier - par Didier BONFORT, Expert Foncier (13)
  • Colloque "Agriculture et ville" - par Cyril LE TADIC, Expert Foncier (63)
  • Salon "Game Fair" - par Nicolas DORET, Expert Foncier (28)

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