Quelle valeur vénale pour le château de Barbe-Bleue ?

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Chaque immeuble a connu une histoire plus ou moins heureuse ou dramatique en fonction des personnes qui y ont séjourné ou des faits qui s'y sont produits, d'autant plus que la construction est ancienne et que l'histoire de la maison est connue. Cette histoire a-t-elle un impact sur la valeur vénale de l'immeuble lors des transactions dont il fait l'objet ? Quel professionnel averti n'a pas connu une transaction avortée lorsque les visiteurs ou signataires d'une promesse de vente venaient à apprendre l'existence d'une tragédie récente dans une maison convoitée...

Rappel des faits

Xavier FLACTIF, promoteur immobilier, sa compagne, Graziella ORTOLANO, gérante de différentes sociétés civiles immobilières, et leurs trois enfants âgés de 6 à 11 ans ont disparu le 12 avril 2003 au Grand Bornand (Haute-Savoie). Songeant dans un premier temps à une fuite de la famille vers la Suisse ou l'Italie, les gendarmes découvrent dans le chalet des traces de sang nettoyées et non visibles à l'oeil nu ainsi qu'une douille et des morceaux de dents.

Ce n'est que le 16 septembre 2003 que David HOTYAT (avec la complicité de trois personnes) avoue avoir tué violemment, seul, cinq membres de la famille FLACTIF suite à une violente dispute à propos d'une question financière, puis tenté de faire disparaître les corps en les brûlant sauvagement...

La négociation de l'immeuble

L'immeuble est un chalet à usage d'habitation située sur la commune de Grand Bornand, lieu-dit "le Chinaillon", d'une surface habitable de 235 m², sur un terrain de 841 m², acquis en date du 28 juin 2002 moyennant le prix de 457 348 €.

La valeur vénale aurait été estimée à dire d'expert de justice, en 2006, à 826 000 € puis ramenée à 632 000 € pour tenir compte de la dépréciation pour faits criminels, enfin à moins de 600 000 € pour tenir compte de la baisse du marché (source : France Info).

La vente a eu lieu le 11 juin 2009 par adjudication publique au tribunal de Grande Instance d'Annecy pour 315 000 €. Les prix de vente de chalets dans ce secteur sont d'environ 800 000 € à 1 000 000 €.

Selon l'évolution de l'indice INSEE PERVAL, reflétant la progression du marché immobilier, la réévaluation du prix d'achat de 2002 serait de 833 246 € en 2009. Bref, on peut raisonnablement convenir que la valeur vénale actuelle de l'immeuble s'est trouvée affectée par les faits qui s'y sont déroulés, d'environ 50 % sur l'estimation la plus faible.

Définition et nature d'un abattement

L'abattement se définit comme une déduction forfaitaire réalisée sur une somme à payer ou sur une valeur. Ainsi, il existe différents types d'abattements utilisés lors d'expertises immobilières par l'expert averti :

  • l'abattement fiscal : il consiste en une réduction légale sur la base d'imposition pour la résidence principale (ISF 30 %),
  • l'abattement pour occupation : il peut aller de 10 à 50 % en fonction des conditions du bail ou de la convention d'occupation (validé par la jurisprudence de la Cour de Cassation),
  • l'abattement technique : il consiste à déduire de la valeur vénale d'un immeuble un pourcentage déterminé compte tenu de l'état du bien ou de ses matériaux,
  • ou encore tout abattement justifié et exposé comme tel par l'expert en considération de l'immeuble expertisé...

Cependant, peut-on considérer qu'un fait dramatique puisse conditionner la naissance d'un abattement affectant la valeur vénale d'un immeuble ? L'abattement pour "fait d'horreur" n'est lié ni aux caractéristiques matérielles de l'immeuble (solidité de l'ouvrage, configuration, emplacement), ni à ses caractéristiques juridiques (occupation, servitude). Il repose sur l'histoire terrible de ses occupants à la condition essentielle et déterminante qu'elle soit connue.

Au-delà de ces faits criminels dits "horribles", se caractérisant par une médiatisation abondante, excessive, voire malsaine, il pourra être fait état des faits criminels dits "d'horreur absolue" en référence, par exemple, aux crimes inqualifiables perpétrés par le pédophile belge Marc DUTROUX.

À l'autre bout de la chaîne, l'expert pourra être confronté à la "maison des pendus", à la "maison de la sorcière", voir encore à la "maison où Napoléon a dormi à son retour de l'île d'Elbe" ! Et l'expert devra ici encore s'interroger sur les abattements ou les plus-values à appliquer.

Christophe DUHEM, Expert Foncier (59) avec l'aimable autorisation de Jean-Jacques MARTEL, Expert Foncier (59)
Experts Fonciers le mag n°1 - septembre 2013