Redressements fiscaux à armes égales

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L’État, à la recherche de nouvelles ressources, multiplie les contrôles fiscaux, notamment des valeurs en matière d’ISF et de successions. Voici quelques pistes pour y répondre et se défendre.

 

Dans un premier temps,

le Service des Impôts des Particuliers adresse au contribuable une demande de justifications, à laquelle celui-ci doit répondre dans un délai maximum de 2 mois, éventuellement négociable. Il détaille les points sur lesquels il attend des précisions.

En l’absence de réponse ou si les éclaircissements sont estimés insuffisants, l’administration peut unilatéralement rectifier les valeurs déclarées et, le cas échéant, opérer un redressement fiscal avec pénalités.

D’où l’intérêt de répondre et d’instaurer un dialogue avec le contrôleur en charge du dossier, dont le nom est cité en marge du courrier.

Dès cette étape, l’Expert Foncier peut intervenir afin de guider le contribuable dans le choix de ses arguments.

 

Dans le cas où un désaccord subsiste,

l’administration fiscale notifie un projet de redressement, s’appuyant sur une liste de termes de comparaison recensés à partir des publications hypothécaires.

Le contribuable dispose, alors, de 30 jours pour répondre et dire s’il accepte ce redressement ou s’il a des observations à formuler.

Là encore, un contact direct avec le contrôleur doit être envisagé et le contribuable peut être accompagné par un Expert Foncier qui aura, au préalable, “épluché” les termes de comparaison et procédé à des vérifications sur le terrain.

Des vérifications souvent très fructueuses, car le service des impôts fonciers travaille sur des actes, sans visite et, très souvent, apparaissent des anomalies sur l’état ou la surface des immeubles de comparaison, et dans le choix des taux de capitalisation des revenus très

différents de la réalité.

 

Un nouvel outil “Patrim usagers”

Enfin, pour permettre au contribuable et à son expert de faire jeu égal avec l’administration fiscale, celle-ci a mis en ligne, une base de données dénommée “Patrim usagers”.

Les données fournies par ce site sont les suivantes : nature, date et prix total de la cession, ratio prix/surface, surface “loi Carrez”, situation locative, documentation cadastrale, descriptif

détaillé du bien (année de construction, matériau, étage, ascenseur, etc...).

Ce service est accessible à partir des identifiants fiscaux personnels, dans le cadre de différends avec l’Administration fiscale en matière de déclaration ISF, déclaration de succession, acte de donation, contrôle fiscal et expropriation.

Ce service a été mis à place le 2 janvier 2014 et requiert une authentification identique à celle demandée pour la télédéclaration de revenus.

Mais, attention, il s’agit d’informations brutes, qui doivent être analysées et vérifiées par un expert qui connaît son marché et qui devra, le cas échéant, rapporter chaque valeur au contexte particulier de l’immeuble à évaluer.

Il ne faut pas oublier, en effet, que, tout comme les références issues de Perval (Références Immobilières du Notariat), les termes de comparaison recensés à partir des publications foncières portent sur des ventes contractées plus d’un an auparavant, le temps de la signature du compromis, de la signature de l’acte définitif, de sa publication et de sa transcription. Or, depuis, dans le contexte du marché immobilier actuel, l’eau a coulé sous les ponts et des ajustements importants peuvent se révéler nécessaires…

 

En cas de désaccord,

e contribuable peut soumettre son litige à l’avis de la commission départementale de conciliation, ou saisir le juge, dans les 2 mois qui suivent la notification de redressement.

Didier BONFORT, Expert Foncier (13)
Experts Fonciers le mag n°2 - mars 2014

 

Prescription

Le délai de prescription varie selon les cas :

  • pour l’ISF, il est de 10 ans en l’absence de déclaration (6 ans pour les procédures engagées depuis le 1er Juin 2008) ou de 3 ans (calculé en plus de l’année en cours) s’il y a eu déclaration, ce qui nous ramène à l’année N-3.
  • pour les mutations à titre gratuit (successions, donations), le délai est de 6 ans en cas d’oubli d’un immeuble et de 3 ans s’il y a eu déclaration.