La vie de château : estimation des belles demeures

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La France est riche de quelques 40 000 châteaux qu’il convient avant toute valorisation de pouvoir classifier. En effet, on retrouve sous ce vocable des demeures féodales, des habitations seigneuriales, des gentilhommières, des manoirs et même des grosses demeures de notables. L’estimation de la valeur vénale d’un château implique de l’expert une analyse poussée et spécifique, avant la mise en oeuvre d’une méthodologie relativement classique, mais assortie de quelques adaptations.

 

I - Caractéristiques des châteaux

En premier lieu, il est important de pouvoir identifier les “vrais” châteaux par leurs caractéristiques :

  • demeure mono familiale (habitation royale ou seigneuriale à l’origine),
  • construits avant 1914 : 98 % des châteaux datent d’avant la 1ère guère mondiale.
  • existence d’annexes, généralement importantes et valorisantes si elles peuvent être vendues séparément sans déprécier la propriété : ferme, maison de gardien, écuries, abbaye, orangerie… ou générer un revenu locatif. Parfois, leur importance induisant un coût d’entretien élevé peut être un inconvénient.
  • surfaces importantes : avec plus de 700 m2 DHOP (Développé Hors OEuvre Pondéré) sans annexes, au-delà de 1 500 m2 DHOP avec annexes, ou encore plus de 30 pièces on peut parler de château. En dessous, il s’agit plutôt de maisons bourgeoises, manoirs…
  • existence d’un parc, voire d’un domaine.
  • demeure avec une charge culturelle liée à son histoire, à son esthétique, lui conférant une plus-value considérable et plus difficilement quantifiable.

 

II - Les châteaux : une passion française

La France compte pas moins de 40 000 châteaux, qu’il convient de pouvoir classifier.

a) Par l’époque et le style :

  • châteaux médiévaux (XIème au XIVème), à caractère défensif, avec peu d'ouvertures et difficilement aménageables car souvent classés.
  • châteaux Renaissance : résidences luxueuses et raffinées des XVème et XVIème.
  • châteaux du XVIIème : de style classique plus rigoureux avec l’influence de Mansart, de nombreuses annexes : douves, étang, orangerie à l’allure militaire.
  • châteaux du XVIIIème : tournés vers l'agrément et la qualité de vie, avec une dominante baroque et rococo au début du siècle, puis néo classique avec les styles Louis XVI, Directoire et Empire.
  • châteaux du XIXème : d’architecture sobre, ils disposent d’une charge culturelle plus faible.

Puis à partir de 1850, le style Napoléon III s’impose, ainsi que le style Néo-Renaissance.

En terme de marché, les châteaux médiévaux sont souvent vendus à des prix modérés, les châteaux du XVIIème ou du XVIIIème, très recherchés, se négocient à des prix élevés tandis que les châteaux du XIXème sont très nettement les plus nombreux, enregistrant des prix variables selon leur état et leur qualité.

b) Par la situation géographique :

Le château de plaine s’oppose au château fort jouissant généralement d’une vue imprenable, et le château de ville ou de village s’oppose au château isolé.

c) Par l’utilisation du bien :

On doit distinguer le château d'habitation, de plaisance, d’un château d’exploitation commerciale de type hôtel-restaurant, vignoble ou encore musée… qui sort alors du marché classique des châteaux pour entrer dans le marché catégoriel correspondant.

Précisons que les châteaux de vignobles notamment du bordelais doivent l’essentiel de leur valeur à la vigne. Ils sont généralement assez petits, datent du XIXème et n’auraient que rarement l’appellation de château. Il est donc difficile de donner une valeur aux bâtiments par rapport aux vignobles (exemples : Château Petrus, Château Margaux…).

 

III - Le marché des châteaux

Il est étroit, difficilement local, davantage régional, voire même national, ce qui n’est pas sans conséquence pour la recherche des points de comparaison.

Il s’agit d’un marché imparfait au sens économique du terme avec une difficulté d'ajustement entre l'offre et la demande.

Soulignons l’hétérogénéité des prix (500 000 € à 5 000 000 €) parfois due à des "coups de foudre", de grands écarts entre les prix demandés et les prix de vente effectifs.

Le coût des travaux à prévoir est généralement toujours important, en rapport avec la taille et le rapport prix de revente/prix de revient reste délicat.

La typologie des acquéreurs de châteaux est spécifique et l’on peut globalement les regrouper en 4 catégories :

  • Les amoureux des vieilles pierres intéressés par des châteaux à budget relativement faible mais nécessitant d’importants travaux pour lesquels ils vont envisager une réalisation progressive, souvent en y participant activement ;
  • Les néo-châtelains : particuliers tels que chefs d'entreprises, professions libérales… qui recherchent des châteaux facilement habitables avec un parc agréable mais à un coût raisonnable, ne dépassant généralement pas 1 000 000 €.
    Ils conçoivent leur château comme une résidence à la campagne, leurs enfants n’y ont pas grandi et n’y ont pas construit leur mémoire. Ce type d’acquéreur sera donc plus enclin à revendre et c’est ce qui alimente le marché.
  • Les commerçants ou entreprises recherchant un château pour une activité commerciale : hôtels, restaurants, maisons de retraite… avec des transformations en partie réalisées ou simplement envisageables.
  • La clientèle internationale, prête à investir des montants supérieurs dépassant facilement les 2 000 000 € en fonction de la qualité architecturale (châteaux inscrits ou classés), et de la taille du parc qui doit assurer un réel isolement.

 

IV - Méthodes de valorisation

De façon tout à fait classique, la valeur d'un château dépend en premier lieu de facteurs physiques tels que son emplacement, son architecture (époque, nature des matériaux employés…), son état, son importance et de son éventuel classement ou inscription.

La méthode d’estimation de base reste celle de la comparaison globale, mais le choix de l’unité à retenir est discutable. Travailler sur la base du m² habitable est plus simple, mais reste imprécis puisque les dépendances ne sont pas quantifiées.
Une telle approche est néanmoins utile à titre de recoupement.
L’unité la plus adaptée pour la comparaison reste le m² DHOP qui intègre cette fois la surface des annexes (dépendances diverses et variées).

La seconde approche consiste à procéder par comparaison analytique, en détaillant le foncier : les terres, les étangs, les forêts, qui constituent autant de marchés sous catégoriels, puis le bâtiment principal et ses annexes.

Dans tous les cas, une bonne comparaison ne peut être envisagée qu’à condition de disposer de suffisamment de points de comparaison, mais également de bien les interpréter.

La méthode par capitalisation, couramment mise en oeuvre en estimation immobilière, est difficilement applicable aux châteaux dont la location reste assez rare.

L'estimation par “ sol et construction” en partant, pour le bâti, d’un coût de construction à neuf corrigé d’un coefficient de vétusté, est une hérésie.

Quant à la méthode par actualisation, elle conserve en matière de châteaux, les mêmes inconvénients et les mêmes risques.

Les châteaux sont aussi divers que les Français. Estimer leur valeur nécessite autant de professionnalisme que d’humilité. L’Expert Foncier y trouve toute sa place.

Claire BRETAULT, Expert Foncier (36)
Experts Fonciers le mag n°2 - mars 2014

 

En France on dénombre 40 000 châteaux !