Estimation des EHPAD et maisons de repos

estimation ehpad et maisons de repos, evaluation etablissement de sante prives, methode hoteliere, residences de tourisme et de services TÉLÉCHARGER LE NUMÉRO

L’immobilier de santé intéresse de nombreux investisseurs du particulier aux sociétés foncières cotées. Il s’agit d’un placement peu affecté par les cycles économiques. Par ailleurs, il offre des taux de rendement confortables.

 

I - Données économiques

Le vieillissement de la population favorise l’émergence de l’immobilier de santé comme placement de diversification. Le secteur des maisons de retraite connait un intérêt marqué depuis près d’une dizaine d’années auprès d’investisseurs spécialisés.

Le nombre de personnes âgées dépendantes dépasse le million en France (1 185 000 personnes âgées étaient considérées comme dépendantes au 30 septembre 2010, selon les chiffres publiés par la Direction de la Recherche des études et de l'évaluation des statistiques, DREES), dont 700 000 personnes atteintes de la maladie d’Alzheimer. Selon la prévision de l’agence nationale sanitaire, il est prévu un doublement des personnes âgées dépendantes entre 2005 et 2030. Ainsi, 3,4 millions de personnes âgées ayant plus de 80 ans sont recensées en France contre 8 millions attendues en 2050 (tableau ci-dessous).

 

Le marché est largement dominé par le secteur public qui représente 70 % des établissements. Les maisons de retraite privées (30 %) se divisant entre structures commerciales, associations ou fondations L’activité des EHPAD privés a progressé de 9,2 % en moyenne annuelle sur la période 2001-2007, selon l’étude réalisée par le cabinet XERFI.

 

II - Définitions et statut

EHPAD : l’acronyme d’Établissement d'Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes est un établissement médico-social visant à accueillir des personnes âgées dépendantes de plus de 60 ans.

Les établissements médicalisés, quel que soit leur statut juridique actuel ou leur appellation, pour pouvoir héberger des personnes âgées dépendantes de 60 ans et plus, se doivent de respecter la réforme des EHPAD. Il s’agit d’un secteur réglementé qui protège à la fois l’exploitant et l’investisseur.
Ces structures qui signent une convention tripartite (Établissement, Conseil départemental et Agence Régionale de Santé) dépendent alors du secteur social.

De ce fait, cette convention permet d’assurer la qualité et la pérennité de I’EHPAD dans le temps en conservant un actif immobilier en bon état et aux normes.

Le Service de soins et de rééducation (SSR) communément appelé “Maison de repos et de soins” est un établissement ayant pour vocation le rétablissement d'une personne.
Il a pour mission de :

  • donner des soins aux individus en ayant besoin,
  • maintenir l'autonomie du patient ou lui redonner son autonomie suite à une maladie de longue durée.

La durée du séjour dans un tel établissement ne doit pas excéder 3 mois. Le prix, journalier, concerne les soins, l'hébergement et les repas. Le prix à la journée varie en fonction de la localisation, le foncier représentant un poste important dans le budget. Le tarif à la journée peut varier entre 40 et 300 € !

Certains établissements confessionnels affichent des tarifs journaliers inférieurs à 40 €, d’autres établissements publics ou associatifs proposent des prix entre 40 et 65 €, voire plus dans les grandes agglomérations, tandis que le secteur privé affiche des prix supérieurs à 60 €, et nettement plus élevés lorsqu’il s’agit de suite en bordure de la Seine.

 

III - Les opérateurs

Ce marché de l’immobilier privé dédié aux EHPAD est atomisé, mais il est en phase de consolidation rapide depuis moins de dix ans. Ces cinq dernières années ont vu l’émergence de groupes nationaux et internationaux en recherche de taille critique.

La concentration du secteur s’est accélérée en 2010 avec la fusion de DOMUSVI et de DOLCEA GDP VENDOME, avec la création de DVD en janvier 2011, et l’entrée en bourse plus récente de MEDICA. Ces grands mouvements ne sont qu’un début, car le secteur est très atomisé.

Ainsi, si le n°1 du secteur en nombre de lits gère 16 551 lits EHPAD, le second avec 16 417 lits EHPAD est en fait le leader historique du marché. Le 4ème du classement compte quant à lui 8 785 lits. Le nombre de lits diminue ensuite très rapidement puisque le 5ème gestionnaire totalise 2 706 lits EHPAD.

On assiste par ailleurs, au développement de nombreux petits groupes cherchant des positionnements régionaux ou qualitatifs avec, dans l’esprit, à horizon de 4 ou 5 ans, la perspective de devenir des proies pour les leaders en quête de croissance. Enfin, l’impact de la création de l’Agence Régionale de Santé (ARS) combiné aux nouvelles règles en matière de création d’EHPAD par des appels à projet n’est pas propice au développement d’établissements.

En 2010, la course à la taille a repris entre les grands opérateurs de la dépendance, un secteur qui comprend les cliniques de soins post-opératoires et de rééducation ainsi que les maisons de retraite médicalisées, deux métiers complémentaires.
Aujourd’hui, toutes les conditions sont réunies pour une poursuite de la concentration des opérateurs. Ce mouvement s’accompagne de la création de sociétés immobilières spécialisées dans le portage des murs de maison de retraite.

Actuellement plusieurs foncières cotées recherchent activement à développer leurs participations dans le secteur de la santé ; il s’agit pour les plus importantes de ces sociétés de : GECIMED, ICADE SANTE, FONCIERES DES MURS, COFINIMMO… (tableau ci-dessous)

Les maisons de retraite ou de repos, au même titre que les résidences étudiantes ou les hôtels, sont des locaux monovalents pour lesquels la Charte de l’Expertise en Evaluation Immobilière et les professionnels de l’immobilier préconisent l’utilisation des méthodes des ratios professionnels.

D’autres méthodes peuvent également être employées, la méthode “sol + construction”, celle par “comparaison directe” qui s’appuie sur des références de biens vendus ou encore les approches “par le revenu”. Les préconisations de la profession sont de recourir à celles des ratios professionnels et de recouper par une seconde approche.

 

IV - Méthodologie de valorisation d’un EHPAD

L’Expert Foncier est un professionnel indépendant dont la mission sera de déterminer la valeur locative ou la valeur vénale d’un immeuble, à une date donnée. Son expertise et son indépendance pourront être requises lors de la fixation du loyer entre un propriétaire et un exploitant. Il intervient également dans le cadre d’expertises règlementaires d’immeubles de placements (SCPI, OPCI ou patrimoines des mutuelles et caisses de retraites).

a) Méthode des ratios professionnels

Elle consiste à capitaliser la valeur de marché ou le loyer à partir d’un taux de rendement ou de capitalisation pour obtenir la valeur vénale de l’immeuble.

Le rôle de l’Expert Foncier est d’analyser le loyer en vigueur et d’en vérifier la cohérence par rapport à la capacité financière de l’établissement.
L’évaluation du loyer admissible passe par plusieurs ratios permettant de déterminer le taux d’effort théorique pouvant être supporté par l’exploitation.

On parle alors d’un loyer normatif. Il fait appel aux notions de :

  • Taux d’occupation (TO) de l’établissement qui est le ratio entre le nombre de journées d’hébergement facturées et le nombre de journées théoriques.
    Le TO s’exprime en pourcentage et indique le niveau moyen de fréquentation d'un hébergement sur une période donnée.
    Les taux d’occupation sont assez constants, avoisinent les 96 % en 2012 et étaient de 97 % en 2010 selon l’observatoire de KPMG.
  • EBITDAR (Earnings Before Interest, Taxation, Depreciation, Amortization and Rent) est l’excédent brut d’exploitation avant déduction des charges locatives du loyer. Il permet de suivre la performance d’un établissement.
  • Ratio EBITDAR/CA caractérise la rentabilité de la maison de retraite. Ce ratio oscille entre 25 % pour les résidences les moins rentables et 35 % (voire 40 %) pour les résidences les plus rentables.
  • Ratio de loyer/CA oscille généralement entre 10 % et 20 %. Les valeurs maximales étant atteintes à Paris et en région parisienne.
  • Ratio loyer/EBITDAR est un très bon indicateur pour définir le loyer du bail commercial. Il fluctue généralement entre 45 % et 55 %. Le loyer maximum admissible semble concerner des résidences dont le nombre de lits varie de 75 à 95 lits, avec des pourcentages de LOYER/EBITDAR dépassant 55 %.

b) Méthode par comparaison directe

Cette méthode consiste à déterminer la valeur d’un immeuble à partir d’éléments de comparaison relevés sur le marché (références de transactions, offres, statistiques…) pour des biens présentant des caractéristiques et une localisation comparables à celle du produit expertisé. Les valeurs de marché constatées à partir de ces éléments de comparaison sont pondérées de manière à intégrer les spécificités du bien estimé.

c) Méthode par capitalisation des revenus

Il peut s’agir de la méthode par le rendement ou bien de la méthode par les Discounted Cash Flows (DCF).

  • Méthode par le rendement

Elle est fondée sur la détermination d’une valeur locative ou loyer de marché. Pour obtenir la valeur vénale, il convient de capitaliser la valeur locative préalablement déterminée au moyen d’un taux de rendement théorique.

  • Méthode par les Discounted Cash Flows (Méthode des flux de trésorerie)

Elle consiste à recenser l’ensemble des flux locatifs générés par l’exploitation locative d’un immeuble. Cette analyse prospective est envisagée en tenant compte de la rotation des locataires, des renégociations possibles des baux, des dépôts de garantie versés, des impayés, de la vacance éventuelle, ainsi que du prix de cession en fin de période. Ceci permet de déterminer les flux de trésorerie nets futurs.

L’ensemble est étudié sur une période correspondant à la durée moyenne de détention d’un immeuble par un investisseur (10 ans en moyenne). Les flux de trésorerie nets de chaque année donnent au final la valeur actualisée de l’immeuble.

d) Méthode sol + constructions

Cette approche consiste à déterminer une valeur pour le terrain d’une part et pour la construction et les aménagements du terrain d’autre part.

  • Terrain

La valorisation du terrain nu est obtenue par analogie, en étudiant le marché local des terrains à bâtir, pour la construction de bâtiments de même usage.

  • Constructions

Le prix applicable à la construction proprement dite sera déterminé par un coût de construction moyen appliqué à la surface. Ainsi un EHPAD à construire coûte autour de 1 750 €/m² de surface dans l’oeuvre (SDO) dans le public et autour de 1 800 €/m² SDO dans le privé, ou encore 102 000 €par lit, tous secteurs confondus, pour des prestations de moyenne gamme.

Enfin, il faudra appliquer à la valeur de la construction précédemment déterminée un coefficient de vétusté pour tenir compte de l’état de conservation des constructions.

 

V - Conclusion

L’expertise d’un EHPAD nécessite d’une part de connaître ce secteur particulier au carrefour du social et de l’économie, et d’autre part de maitriser les techniques de valorisation.

Cependant l’évaluation ne se résume pas à une équation et consiste à arbitrer entre les résultats de différentes méthodes en recourant au sens de l’appréciation et à la force de proposition de l’Expert Foncier.

Gildas de KERMENGUY, Expert Foncier (29)
Experts Fonciers le mag n°2 - mars 2014

 

plus d'1 million de personnes dépendantes en France !