Évaluation des établissements de santé privés à but lucratif

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Le développement de la cession de murs d’établissement privés de santé rend de plus en plus nécessaire l’intervention de l’Expert Foncier.

 

I - Contexte et situation du secteur

Les établissements privés de santé sont classifiés au sein de trois principales catégories :

  • Établissements de Médecine - Chirurgie - Obstétrique (M.C.O.),
  • Établissements de Soins de Suite et de Rééducation (S.S.R.),
  • Établissements psychiatriques.

Près de 1 100 établissements privés de santé à but lucratif sont dénombrés en 2013 en France, correspondant à 40 % des établissements de santé en France. Les 15 principaux exploitants recensés représentent 36 % des établissements du secteur privé à but lucratif.

Concurrent de poids du secteur public, le secteur privé est confronté à de nombreux enjeux comme la réforme de la tarification à l'acte, les normes de plus en plus strictes, l’augmentation du coût des équipements, la consolidation du poids de l'hôpital public et la diminution de la politique tarifaire de l'Assurance Maladie.

Face à ces contraintes, les exploitants ont opté pour des stratégies variées :

  • se regrouper pour bénéficier d’économies d’échelle, d'offres globales et trouver des complémentarités,
  • exploiter les grandes tendances sociétales (vieillissement de la population, …),
  • développer l'activité ambulatoire,
  • optimiser l'organisation humaine et fonctionnelle des établissements,
  • coopérer avec le service public de santé.

Les lourds investissements nécessaires aux stratégies de croissance mises en oeuvre ont nécessité la recherche de liquidités.
C'est ainsi que bien souvent l'externalisation des murs des établissements exploités est apparue comme une solution.

Les caractéristiques propres au secteur de la santé (garantie d'activité durable, taux de remplissage élevé) ont rapidement attiré des investisseurs en recherche de placements pérennes et prêts à racheter leurs actifs immobiliers (tableau ci-dessous).

 

II - Champ de compétences de l'Expert

a) Détermination de la valeur locative

La pratique actuelle de l'externalisation des murs se présente sous la forme d'un partenariat investisseur/exploitant qui se matérialise par la conclusion de baux commerciaux, comportant systématiquement un engagement ferme de l'exploitant pour 9 ou 12 ans.

Dans ce contexte d'engagement à long terme, la détermination du loyer représente un enjeu crucial et est réalisée au cas par cas au travers d'une analyse des comptes d'exploitation de l'établissement, afin de juger du niveau de loyer admissible par l'exploitant.

Conformément à la méthode des ratios professionnels, au sein du compte de résultat de l'exploitation, l'expert portera particulièrement attention aux indicateurs suivants :

  • la somme des produits d'exploitation (chiffre d'affaires) de l'établissement,
  • l'EBITDAR (Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation, Amortization and Rent) qui correspond à l'Excédent Brut d'Exploitation avec intégration des charges financières et fiscales, de la dépréciation du stock et des immobilisations, des amortissements et des divers loyers immobiliers.

De l'étude des comptes d'exploitation et plus précisément des indicateurs cités ci-dessus, l'expert déduira la valeur locative, autrement dit le loyer admissible par l'exploitant, et qu'il sera en mesure de verser au propriétaire des murs sans porter préjudice à la bonne exploitation de l'établissement. La part représentée par la valeur locative, rapportée aux produits d'exploitation (chiffre d'affaires) ou à l'EBITDAR, est nommée "taux d'effort".

L'EBITDAR normatif représente généralement entre 18 et 35 % du CA HT en établissements de M.C.O., entre 20 et 30 % en établissements psychiatriques et entre 20 et 25 % du CA HT en établissements de S.S.R.

En contrepartie de son engagement ferme, le preneur ne paye pas un loyer très élevé.
Les loyers apparaissent systématiquement inférieurs à 10 % du chiffre d'affaires annuel hors taxes et inférieurs à 50 % de l'EBITDAR pour les cliniques de médecine, chirurgie et obstétrique. De manière générale, plus l'activité sera "médicalisée", plus le loyer sera bas.

Du fait de la faiblesse des loyers, l'expert pourra confronter la méthode dite "des ratios professionnels" à celle dite "par comparaison". Cette dernière consiste à rapporter la valeur locative de marché au nombre de chambres et/ou à la surface, et à comparer le ratio obtenu aux références recueillies sur le marché pour d'autres établissements de santé ; elle est utilisée à titre de recoupement par les experts.

 

b) Détermination de la valeur vénale

Comme les acquéreurs d'établissements privés de santé sont exclusivement "investisseurs", les méthodes dites "par le revenu" sont privilégiées. Il appartient à l’expert de choisir la méthode la plus cohérente et en adéquation avec les objectifs de son client.

Ainsi, l’Expert Foncier utilise les méthodes dites "de la capitalisation du revenu" et "de l'actualisation des flux futurs".
Celles-ci l’amènent à procéder schématiquement de la manière suivante :

  • pour la première, l'expert considère le revenu potentiel ou le revenu effectif de l'établissement. Il le rapporte au taux de rentabilité attendu par les investisseurs,
  • pour la seconde, l’expert utilise les mathématiques financières. Il actualise généralement sur une période de 10 ans les flux de revenus et de charges projetés par la détention de l’établissement. Le montant de la cession du bien en fin de période est lui aussi actualisé.

Dans le cas d’un achat avec bail en cours, l’expert examinera si le loyer est conforme à la valeur locative du marché.

 

III - Conclusion

Du fait de la complexité de l’investissement immobilier dans un établissement de santé privé, l’acquéreur ou le vendeur doit s’entourer de professionnels compétents. C’est pourquoi, l’Expert Foncier est devenu son partenaire incontournable.

C’est un intervenant essentiel au démarrage du projet. Il sera utile, autant pour le cédant que pour l’acheteur qui songe à l’opportunité d’une opération.
Il rassurera les éventuels établissements de crédit qui les accompagnent. Lors des négociations sur le montant du loyer, ses compétences sont indispensables. Il en sera de même lorsque l’évaluation du bien est nécessaire.

Gabriel BONFORT, Expert Foncier (69)
Experts Fonciers le mag n°2 - mars 2014

 

Financement du secteur privé à but lucratif : 95 % sont assurés par l'Assurance Maladie et les mutuelles.