L'investissement dans les résidences de tourisme et de services

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Des taux d’occupation performants, un exploitant qui s’occupe de la gestion, des rendements locatifs garantis par bail commercial et défiscalisés, etc ; ces arguments ont permis d’attirer de nombreux investisseurs vers les résidences meublées.
Pour assurer la réussite du placement, certains critères doivent néanmoins être appréhendés avec précaution. L’Expert Foncier est là pour vous apporter des éléments d’analyse du marché et d’appréciation du risque.

 

I - Le marché des résidences services

Les résidences avec services sont des immeubles en copropriété, conçus pour répondre aux besoins spécifiques des propriétaires ou locataires.

Sous l’impulsion des dispositifs de défiscalisation, trois grandes catégories de résidences se sont développées.

 

a) Les résidences services pour étudiants

Le nombre d'étudiants a quasiment doublé dans les années 1980 et s’est stabilisé aujourd’hui à environ 2 350 000 inscrits.

En effet, la baisse démographique des étudiants français a été compensée par la hausse continue et accélérée du nombre d'étudiants étrangers.

Presque entièrement public au début des années 1980, le parc français de logements étudiants a vu récemment se multiplier les développements privés pour palier à la pénurie d’offres. On dénombre aujourd’hui 650 résidences privées en France, soit 100 000 logements meublés à proximité des universités et des grandes écoles. Ce chiffre reste très modeste à comparer aux 220 000 nouvelles places de logements CROUS que l'État se fixe comme objectif d'offrir d'ici 2020.

 

b) Les résidences services pour seniors

La résidence senior regroupe des logements adaptés à des personnes âgées autonomes (accessibilité, confort, domotique) et organisés autour d’espaces et de services collectifs (aide à la mobilité et aux déplacements, aide à domicile, animation, sécurité, conciergerie…). Nous n’aborderons pas le sujet des résidences médicalisées.

Avec l’augmentation de l’espérance de vie, la demande croissante “d’habitats seniors” dans l’avenir suscite depuis longtemps déjà l’intérêt des promoteurs. C’est ainsi que nombre d’entre eux s’étaient positionnés sur le marché dans les années 1980 avec des concepts tels que les Hespérides…
Mais la rentabilité parfois faible de l’activité, les conflits entre les propriétaires et les exploitants, voire l’échec de certains intervenants (tel Quiétude mis en redressement judiciaire en 2009) ont freiné les ardeurs. Le leader COGEDIM avait lui-même cessé de créer des résidences seniors pendant près de 15 ans.

Aujourd’hui, ce type de structure a retrouvé son attrait pour les investisseurs et les promoteurs. Preuve en est, la multiplication des programmes de résidences seniors et les tests d’autres expériences : des résidences proches des EHPAD, des résidences services mixant seniors et étudiants, ou encore des résidences mélangeant des seniors, des adultes handicapés et une famille d’accueil (concept des villas “Edéniales” développé par le groupe VENDÔME).

 

c) Les résidences de tourisme

Initialement conçues dans les années 1970, pour développer le parc immobilier locatif dans les stations de sport d'hiver, les résidences de tourisme ont depuis les années 1980 gagné le littoral et même la campagne. De nos jours, c’est le secteur urbain qui connaît la plus forte expansion sur ces dernières années.

Les résidences de tourisme se positionnent comme un produit intermédiaire entre l’hôtellerie et le locatif, destiné aux moyens et longs séjours. Elles offrent ainsi des surfaces plus importantes, adaptées au logement de plusieurs personnes et incluant des pièces supplémentaires (coin cuisine).
Ce type d’hébergement permet d’échapper au manque de souplesse des locations meublées traditionnelles, avec moins de contraintes, plus de services et des tarifs dégressifs, tout en proposant une indépendance et une liberté que n’offre pas l’hôtellerie.

Alors que le nombre d’hôtels diminue, celui des autres formes d’hébergement (campings, résidences de tourisme, villages de vacances, chambres d’hôtes...) augmente régulièrement.
Parmi ces derniers, les résidences de tourisme se distinguent par leur exceptionnel développement : leur capacité a été quasiment multipliée par 10 entre 1990 et aujourd’hui.

Depuis ces 4 dernières années, le parc s’accroit au rythme de 40 000 à 45 000 lits par an en moyenne et ce sont les résidences urbaines qui se développent le plus. Selon une étude publiée par In Extenso, en terme de résidences de tourisme urbaines, près de 40 % des studios et appartements sur le marché datent de moins de 5 ans.

 

II - L’appréciation du risque sur l’investissement

Derrière les rendements alléchants affichés par les opérateurs, entre 4 et 5 % (net, mobilier inclus, HT) garantis sur 9 à 12 ans, se cachent de nombreux critères que l’expert saura disséquer :

  • la qualité et la santé financière de l’exploitant ;
  • les conditions du bail ;
  • les conditions de fin de contrat ;
  • le poids des charges de copropriété ;
  • la qualité de l’emplacement ;
  • le niveau de concurrence ;
  • le potentiel de reconversion de l’immeuble.

Malgré une conjoncture immobilière morose, le maintien des dispositifs fiscaux laisse présumer que le rythme d’ouverture de nouveaux hébergements devrait rester soutenu, notamment, sur le marché des résidences urbaines destinées tant à une clientèle d’affaires qu’aux touristes.
Cependant, cette croissance pourrait désormais davantage s’appuyer sur la vente en bloc à des investisseurs institutionnels, mieux à même de garantir la pérennité de l’investissement et de réduire les coûts de commercialisation.

Pour l’évaluation de ces biens particuliers, demandant une analyse fine et une étude prospective, l’intervention d’un professionnel est indispensable ; celle d’un Expert Foncier sera gage de sécurité et d’indépendance.

Nicolas BUSSY, Expert Foncier (33)
Experts Fonciers le mag n°2 - mars 2014

 

L’investissement dans les résidences de tourisme : un développement important...