La méthode hôtelière remise en question ?

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Depuis plus de soixante ans, le loyer des hôtels est calculé selon les usages professionnels en recourant à une pratique baptisée “méthode hôtelière”. Or, pour répondre aux besoins d’une profession en mutation, une nouvelle approche d’origine anglo-saxonne a la faveur de certains experts.

 

I - La méthode hôtelière

Dès les années 50, le loyer des locaux à usage d'hôtel – considérés comme des locaux monovalents et, à ce titre, non soumis au principe du plafonnement - a été évalué suivant la méthode hôtelière, qui postule que la valeur locative d'un hôtel représente un pourcentage de la recette de l'hôtelier devant revenir au propriétaire des murs. Après avoir déterminé la recette théorique annuelle, on applique un coefficient d’occupation, pour ensuite déduire certains éléments du résultat obtenu.

 

a) La recette théorique

Elle correspond au chiffre d'affaires qui pourrait être réalisé si l'hôtel était complet d'un bout à l'autre de l'année. On multiplie le nombre de chambres de l'hôtel par le prix affiché, puis le résultat obtenu par 365,25. Jusqu’à une période récente elle ne comprenait que l'hébergement, pas les prestations annexes (petits déjeuners, etc.), mais les décisions judiciaires rendues récemment ne sont plus unanimes sur ce point. Le loyer des locaux annexes (salle de restaurant, logement de l’exploitant, etc.) sera calculé par référence aux valeurs locatives des locaux comparables voisins.

 

b) Déductions diverses

De cette recette théorique annuelle, on déduit la TVA et la taxe de séjour, ainsi qu’un abattement justifié par les commissions reversées aux sites de réservation par Internet ou autres tour-operators dont l’importance est en constante augmentation.

 

c) Taux d'occupation

C’est un taux moyen par catégorie d'hôtels qui pourra présenter des différences entre un établissement de chaîne et un hôtel indépendant.

La localisation géographique est importante : le taux d’un hôtel parisien bien placé ne sera pas le même que celui d’un hôtel dans une ville moyenne de province.

 

d) Pourcentage sur recette

Sur la valeur ainsi obtenue, on applique un pourcentage sur recette qui varie en fonction de la catégorie de l'hôtel et qui représente la part devant rémunérer le bailleur. Le pourcentage est inversement proportionnel au niveau de confort (prise en compte des charges de structure et d’exploitation des établissements : plus le niveau de confort est élevé, plus les charges le sont également).

 

e) Déduction des charges exorbitantes

Certains baux imputent au preneur des charges devant normalement être supportées par le bailleur : impôt foncier, gros travaux de l'article 606 du Code civil, etc., excédant l'obligation normale d'entretien et de réparations locatives qui sont normalement à sa charge.

 

II - Vers une nouvelle méthode de calcul ?

Des experts préconisent de recourir à une méthode basée sur la comptabilité anglo-saxonne ; elle se réfère notamment à deux notions : le RevPAR et le GOP.

Le terme signifie ReVenue Per Available Room : recette moyenne par chambre disponible. Son calcul revient à diviser le chiffre d'affaires hébergement HT par le nombre de chambres louables.

Le RevPAR moyen est calculé par catégorie d'établissements, toutefois ces moyennes statistiques sont issues pour l'essentiel des hôtels de chaîne.

Le terme de GOP est l’abréviation de l'expression Gross Operating Profit, notion qui peut être comparée au résultat brut d'exploitation après réintégration de certains postes de charges fixes.

Une partie de ce GOP doit revenir au bailleur en contrepartie de la jouissance des locaux, selon un pourcentage variable en fonction de la catégorie de l'hôtel.

Le loyer calculé sur la base des méthodes anglo-saxonnes est généralement supérieur à celui qui serait obtenu par la méthode hôtelière.

 

III - La position des juridictions

Deux décisions ont entériné la portée et les limites de la nouvelle méthode : dans une première affaire, il s'agissait d'un grand hôtel de chaîne de 4 étoiles comportant 953 chambres. Les parties, bailleur et preneur ainsi qu’un collège d'experts, étaient d'accord pour retenir un chiffre d'affaires hébergement de 200 000 000 F, auquel ils aboutissaient quelle que soit la méthode utilisée (méthode hôtelière ou RevPAR). Le jugement du TGI de Paris du 18 février 1999 a validé cette approche.

En revanche, dans une autre décision rendue peu après, le même tribunal refuse d'appliquer le même mode de calcul pour un hôtel 4 étoiles indépendant comportant 115 chambres aux motifs que :

  • “La méthode de calcul selon le revenu moyen par chambre disponible n'est pas celle majoritairement en usage en l'état actuel du marché et de la jurisprudence… d'origine anglo-saxonne, elle repose sur des données statistiques encore incertaines et aléatoires.
  • Que surtout… elle s'adresse principalement aux hôtels de chaîne et rend mal compte des hôtels indépendants...
  • Qu'en conséquence, la méthode dite hôtelière, qui correspond aux usages dominants, est plus adaptée au bien en cause et sera suivie...” (TGI de Paris du 18 mai 1999).

 

Conclusion

L’approche de la valeur locative d’un hôtel est technique et les méthodes évoluent.

Dans ces conditions, un bailleur comme un preneur trouveraient un avantage à faire appel à un Expert Foncier pour déterminer le niveau du loyer acceptable pour l’un comme pour l’autre.

Ce loyer doit apporter un revenu suffisant au bailleur sans pour autant mettre en péril l’exploitation et la recherche du juste équilibre est affaire de spécialiste.

L’étude devra être réalisée concrètement, en fonction des caractéristiques de chaque établissement.

Didier POTDEVIN, Expert Foncier (60)
Experts Fonciers le mag n°2 - mars 2014

 

La méthode anglo-saxonne basée sur la comptabilité fait une percée en France.