La prise d'otage économique d'une servitude d'emplacement réservé

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Lorsqu’un immeuble est grevé d’une servitude d’emplacement réservé (SER), sa valeur économique change, et même se dédouble. D’un côté sa valeur de marché est décotée, car la SER fera souvent fuir les acquéreurs potentiels. Pour la collectivité à l’origine de la SER, il a une valeur proche de la valeur vénale mais sans prise en compte de la servitude, du moins si l’on en croit la théorie juridique, car en pratique…

 

Lorsqu’une collectivité publique envisage un projet sur son territoire, elle peut choisir un emplacement, identifié au PLU, qui sera “réservé” à ce projet futur.

Cet emplacement réservé sera le plus souvent localisé sur tout ou partie d’un immeuble privé(1), sans que son propriétaire ne puisse s’y opposer, l’intérêt général l’emportant sur l’intérêt privé.

Ce dernier bénéficie toutefois d’un droit de délaissement(2) afin d’éviter un blocage dolosif : il peut mettre en demeure la collectivité d’acquérir, faute de quoi la réserve sera levée. Cette procédure est souvent préjudiciable pour le propriétaire parce qu’en pratique elle dure plusieurs années.
La volonté de vendre un bien frappé d’une SER est souvent le fait générateur des ennuis, deux choix s’offrant au propriétaire : procédure de délaissement ou vente sur le marché… Selon le Code de l’urbanisme, le prix doit être fixé sans qu'il soit tenu compte de la servitude, mais en pratique… achèteriez-vous sans négocier une maison si vous aviez connaissance que le jardin est frappé d’une SER pour l’élargissement d’une voirie ?

Toute l’ambiguïté du sujet réside dans la coexistence théorique de deux valeurs : d’un côté, une valeur occultant (en théorie) la SER à l’occasion du droit de délaissement ; de l’autre la valeur vénale pour un amateur soucieux de l’avenir du bien qu’il achète, qui intègrera inévitablement la SER, si celle-ci ne place pas carrément le bien hors du marché !

Pour notre étude c’est ce second cas qui sera traité. Mais alors quelle décote retenir sur la valeur vénale(3) ?

Il est possible d’identifier comme suit les critères de la valeur vénale d’un bien grevé par une servitude d’emplacement réservé : la décote à appliquer sur la valeur du bien dépendra essentiellement de deux facteurs :

 

I - l’importance du périmètre de l’emplacement réservé par rapport à l’assiette foncière du bien étudié.

Il s’agit d’apprécier en premier lieu la façon dont la réserve “condamne” le bien, par une emprise partielle ou totale, par une localisation en façade de voirie ou au contraire en fond de parcelle, etc. La qualité urbanistique initiale du bien et tout particulièrement des droits à construire attachés à ce bien aura pour effet de rendre plus préjudiciable encore l’existence d’un emplacement réservé.

 

II - La nature du projet futur pour lequel a été établi un emplacement réservé :

il s’agit de jauger en second lieu les préjudices immatériels(4) que pourra générer le projet une fois réalisé. Attention, cet abattement ne vaut qu’en cas d’emprise partielle, c’est-à-dire lorsque le propriétaire restera in situ après acquisition du terrain réservé par la collectivité. Il a vocation à traduire économiquement le préjudice futur que pourrait subir le propriétaire du bien partiellement exproprié, en tant que voisin contraint de devoir cohabiter avec le nouveau projet. Chacun conviendra qu’il est préférable d’être partiellement exproprié d’une partie de son jardin pour la création d’un parc que pour la réalisation d’une bretelle d’autoroute…

La décote globale résultant de ces deux facteurs peut enfin être augmentée ou diminuée selon la probabilité de réalisation du projet futur : nous sommes forcés de reconnaître que nous touchons là à une certaine forme de science divinatoire, et pourtant chacun sait que certains projets matérialisés au Plan local d’urbanisme par un emplacement réservé ne verront très probablement jamais le jour. Dans la métropole lilloise par exemple, un formidable emplacement réservé pour la construction de l’autoroute A24 est inscrit depuis plusieurs décennies et toujours matérialisée au PLU alors même que tous les responsables politiques se sont positionnés publiquement contre ce projet d’autoroute !

Cela ne veut pas dire qu’un jour, à très long terme, il ne sera pas remis à l’ordre du jour, mais faut-il pour autant dévaluer aujourd’hui tous les terrains grevés par cette servitude liée à l’A24(5) Nous ne le pensons pas, ou alors dans une très faible mesure, eu égard à la probabilité de réalisation du projet.

Ces facteurs permettent de mieux appréhender l’importance de l’impact de l’emplacement réservé sur la valeur vénale du bien étudié, en évitant de recourir à une appréciation instinctive globale qui peut être aléatoire.

 

Conclusion :

Sur le marché immobilier, si deux biens étaient strictement identiques, celui des deux qui serait grevé d’un emplacement réservé vaudrait inévitablement moins que l’autre. C’est la logique du marché.

Rappelons que cette dernière ne doit pas s’appliquer, du moins en théorie, à l’égard de la collectivité, à l’origine même de l’emplacement réservé.

En pratique cependant, elle essaiera bien souvent d’acquérir à moindre prix en faisant planer le spectre de la SER dans les négociations ! La principale raison de ce constat “contra legem” est que le temps de la collectivité n’est pas celui du privé. Le propriétaire privé voudra éviter “à tout prix” d’entrer dans un marathon procédural à l’issue incertaine, et acceptera bien souvent de s’incliner face à la collectivité.

Devant le juge de l’expropriation, le propriétaire qui voudra défendre ses intérêts devra fréquemment recourir à ses frais à un expert en mesure de définir un prix reflétant la valeur vénale, tout en faisant abstraction des conséquences de la SER, afin de rétablir un certain équilibre dans le rapport de force(6).

Malheureusement, la lecture des conclusions des autorités publiques nous rappelle encore trop souvent le temps de la république bananière, à l’image de nos anciennes colonies…

Il faut aussi regretter que seule la Cour Européenne des Droits de l’Homme s’inquiète de la situation inéquitable entre l’administré et les pouvoirs publics, notamment de l’influence du

Commissaire du gouvernement au cours de la procédure ; elle reste toutefois pour le moins ambiguë malgré l’arrêt Yvon(7).

Jean-Jacques MARTEL, Expert de justice, et Morgan VIDAILHET, MRICS Registered Valuer
Experts Fonciers le mag n°2, mars 2014

 

(1) Noëlle LENOIR, membre honoraire du Conseil Constitutionnel, ancienne ministre, 6/10/2006/ L’intérêt général, norme constitutionnelle ?
(2) Article L.230-1 et suiv. du Code de l’urbanisme
(3) Loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains dite loi SRU - Article L.123-2 a du Code de l’urbanisme.
(4) La traduction économique des préjudices immatériels sur la valeur vénale des immeubles JJM CNEJI mai 2013
(5) L'autoroute A24 était en effet un projet de liaison autoroutière entre Amiens, Lille et la Belgique qui fut enterré en août 2010 suite au Grenelle de l'Environnement.
(6) L’intérêt de l’expertise de partie et l’évolution de la méthode par comparaison en évaluation immobilière JJM AJDI déc 2009.
(7) Arrêt Yvon CEDH 24 avril 2003

 

Collectivité ou personne privée : l’échelle de temps n’est pas la même.