Un terrain nu peut-il faire l'objet d'un bail commercial ?

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La location d’un terrain nu pour y exercer une activité commerciale est possible.
Elle est soumise à des règles particulières mais propriétaire et locataire peuvent y trouver leur compte.

 

I - Qu’est-ce qu’un terrain nu ?

C’est la combinaison du Code de commerce et de la jurisprudence qui permet de définir un terrain nu :

a) comme son nom ne l’indique pas, c’est un terrain qui reçoit des constructions. Ainsi rentrent dans cette définition : un terrain aménagé en court de tennis, un terrain de camping avec des locaux sanitaires, un ball-trap, un terrain avec un simple hangar d’exposition de voitures ou avec des maisons-témoins.
Par contre, ne sont pas considérés comme des terrains nus qui peuvent être loués par bail commercial : un simple terrain de golf, un terrain sur lequel a été aménagé un plan d’eau artificiel.

b) Les constructions sont édifiées avant ou après la conclusion du bail, avec le consentement du propriétaire.

c) Les constructions doivent appartenir au locataire.

d) Les constructions doivent être fixes, solides, par opposition à des constructions sommaires ou provisoires (par exemple, un bâtiment avec des fondations en béton).

e) Le terrain sert à l’exploitation d’un fonds de commerce par le locataire.

 

II - Comment fixe-t-on le loyer d’un terrain nu ?

Le bail commercial obéit à des règles fondées sur la liberté contractuelle et la sécurité juridique, rendues cependant complexes par le statut des baux commerciaux. Il régit les relations entre le propriétaire et le locataire d’un local commercial.

Par exemple, un commerçant est libre de fixer le prix de ses produits et pour un chaland de les acheter à ce prix ou pas, voire de le négocier. La sécurité juridique résulte notamment de la possibilité de rédiger un contrat par écrit.

Lors de la conclusion du bail, la liberté contractuelle prime : les parties peuvent fixer avec la plus grande liberté le contenu des clauses du bail et avec une totale liberté le montant du loyer.

Au cours du bail, le loyer est généralement révisé tous les trois ans en l’indexant sur un indice statistique, voire indexé tous les ans, selon la volonté des parties.

Lors du renouvellement du bail, le loyer est fixé à la valeur locative. Par exception au mécanisme de plafonnement/ déplafonnement qui prévaut en matière de locaux commerciaux, le loyer des terrains nus est établi systématiquement à la valeur locative lors du renouvellement.

 

III - Comment fixe-t-on la valeur locative du terrain ?

Sur ce marché très particulier de la location de terrains nus, il est évidemment préférable de s’adresser à un expert qui réalisera une analyse physique du bien et une analyse juridique du bail, notamment la clause d’accession des constructions, toujours d’appréciation délicate. Enfin, il examinera le segment de marché sur lequel se place le bien loué et il pourra envisager une ou plusieurs méthodes d’estimation permettant de déterminer la valeur locative.

 

IV - Pourquoi avoir recours au bail de terrain nu ?

La location de terrain nu doit profiter aux deux parties.

Le bailleur peut tirer un revenu de son terrain commercial sans prendre le risque d’investir dans des constructions et perçoit en échange un loyer prenant en compte la consistance des lieux et le risque faible qu’il encourt.

Le locataire bénéficie pleinement de l’emplacement et des qualités du terrain, tout comme de son investissement dans des constructions qu’il peut concevoir, gérer et modifier à sa guise.

Toutefois, à la différence des baux d’habitation, ne laissant quasiment plus de liberté aux particuliers, le statut des baux commerciaux contient très peu de dispositions d’ordre public, de sorte que propriétaire et locataire peuvent librement négocier le contenu du bail pour lui donner la souplesse désirée.

Bien préparé par un expert rompu à la pratique des baux commerciaux, ce sera un bail gagnant-gagnant.

Gaëlle ANSOINE, Expert Foncier (45)
Experts Fonciers le mag n°2 - mars 2014

 

Construire sur un terrain nu : l’intérêt du bail commercial.