Loi du 18 juin 2014 dite « Loi Pinel » et bail commercial

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Ce texte, suivi du décret du 3 novembre 2014, est de l’avis des professionnels du droit, la plus importante réforme du statut des baux commerciaux depuis 40 ans. Le but du projet de loi était un rééquilibrage des relations économiques au profit du locataire. En réalité, le texte définitif a impacté la durée, le loyer, les charges, le droit de préemption, la déspécialisation et le congé.

Sont relevées ci-après les différentes modifications apportées dans les étapes de la « vie » du bail.

 

Le bail dans son déroulement

Les clauses contraires au statut sont réputées non écrites d’où l’imprescriptibilité des actions.

La condition de nationalité française disparaît.

Les baux hors statut se limitent à deux types :

  • le bail dérogatoire dont la durée passe à 36 mois,
  • la convention d’occupation précaire, dont il conviendra de faire un usage prudent.

 

Les conditions financières du contrat

L’indice INSEE du coût de la construction est abandonné et remplacé par l’indice des loyers commerciaux (ILC) et l’indice des activités tertiaires (ILAT). Le déplafonnement est strictement encadré.

Outre les loyers, sont annexés au bail l’inventaire et la répartition entre bailleur et preneur des charges et impôts. Un tat récapitulatif annuel est imposé.

Les travaux devront faire l’objet d’un état prévisionnel et d’un budget prévisionnel triennaux.

L’état des lieux amiable et contradictoire ou établi par huissier de justice devient obligatoire.

La durée de validité de la clause de garantie pour cession de bail est limitée à 3 ans.

 

Le dénouement du contrat

La faculté de résiliation triennale du locataire est renforcée, les seuls cas de renonciation autorisée sont : Les baux de plus de 9 ans, de locaux monovalents, à usage exclusif de bureaux et de stockage. Le congé par le preneur ou ses héritiers en situation de décès, d’invalidité ou de retraite est possible à tout moment avec respect d’un préavis de 6 mois et effet au dernier jour du trimestre civil.

Il peut être délivré par lettre recommandée avec avis de réception, l’acte d’huissier n’étant plus obligatoire.

Le droit de préemption du locataire à la vente des murs fait son apparition. Les communes peuvent également préempter dans le cadre d’existence de périmètres de sauvegarde du commerce.

Les principales modifications du statut des baux commerciaux ne manqueront pas d’avoir une incidence sur l’activité de l’expert, telles la suppression de la clause, imposant les grosses réparations à la charge du preneur, la limitation dans le déplafonnement des loyers et l’évaluation du droit au bail ou l’obligation d’état des lieux.

 

Dominique ASTRUC, Expert Foncier (63)
Experts Fonciers le mag n° 5 - Septembre 2015