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La valeur locative des concessions automobiles

Le secteur automobile a connu lui aussi sa révolution et la concession d’hier n’est plus celle d’aujourd’hui et encore moins celle de demain. Il est ici proposé de s’attarder sur les particularités propres à ces locaux en vous présentant l’activité au travers du filtre de l’immobilier.

I - Les concessions et les usages

1) Activité définie par la vente

Les concessions automobiles sont des réseaux de revente au public de véhicules automobiles neufs ou d’occasion essentiellement destinés à la consommation des particuliers ou des ménages. L’activité de concession automobile se définit donc par sa dominante commerciale, les activités de réparation, entretien et location étant considérées comme accessoires. Le paradoxe est qu’une concession fait partie des activités qui dérogent aux demandes d’autorisation d’exploitation commerciale.


 2) Une utilisation particulière non monovalente des locaux
Une concession automobile est à la fois une boutique, un local d’activités avec ses bureaux et un local de stockage. Ce type de bien présente des particularités telles que le show-room, espace  d’exposition et lieu d’accueil du client, ainsi que des prestations techniques spécifiques (pont élévateur, cabines de peinture, fosses, etc). Dans la grande majorité des cas, la spécificité des locaux et des aménagements d’exploitation permet d’envisager une autre activité moyennant quelques transformations. Cependant, certains locaux, construits ou lourdement aménagés en vue de la seule activité de concession automobile, de telle manière qu’un changement d’utilisation est exclu sans de profondes modifications, pourraient presque être considérés comme « monovalents ». La tendance actuelle incite les locaux commerciaux à être de plus en plusflexibles. Ce phénomène touche aussi les concessions et contribue à diminuer le nombre de locaux monovalents.

3) L’évaluation par la comparaison et par le taux d’effort
La méthode principalement retenue pour évaluer une valeur locative est celle par comparaison. Elle se base sur une analyse des transactions réalisées sur des biens présentant des caractéristiques et une localisation comparables à celle de l’actif expertisé, complétée éventuellement par celle des offres et demandes exposées sur le marché. Les termes de comparaison sont sélectionnés en fonction
de quatre critères principaux :
- la situation géographique et la commercialité du site,
- les caractéristiques physiques des locaux,
- les conditions de fixation des loyers,
- les clauses et conditions locatives.
La méthode professionnelle du taux d’effort est celle souvent retenue pour les locaux monovalents. Elle se base sur le potentiel de chiffre d’affaires qui peut être réalisé dans les locaux pour définir la valeur locative. Elle analyse la capacité du locataire à supporter un loyer traduisant un certain taux d’effort.

II – L’analyse des facteurs de la valeur locative propres à une concession

1) Des localisations variées déterminantes
Les concessions présentent des localisations très variées. Les caractéristiques physiques et les valeurs locatives unitaires diffèrent suivant les marchés (zone urbaine dense ou zone
rurale, zone d’activités économiques ou commerciales ou en secteurs isolés...). Il faut donc adapter l’analyse de l’environnement en fonction de la typologie de l’emplacement. L’importance de l’accessibilité par voie routière et le besoin en parking est plus forte en zone rurale qu’en zone urbaine. En centre-ville, il faut porter attention sur le temps de trajet plus que la distance et sur les facilités d’accès en transport en commun. L’évaluateur appréciera les caractéristiques de la zone de chalandise au regard du secteur (zone résidentielle, zone d’emploi, zone commerciale), de l’aire d’attractivité de la zone, de la situation au sein d’une agglomération... Les concessions sont situées le plus souvent en « deuxième ligne » d’un pôle commercial ou sur l’axe de circulation majeure d’une zone d’activité. Contrairement à d’autres activités, les concessions n’ont pas nécessairement besoin d’être à proximité d’une locomotive commerciale. Il est observé toutefois qu’elles ont tendance à se rassembler dans un même secteur. Plus l’offre de véhicules est abondante et diversifiée, plus les établissements seraient performants. Les concessions implantées dans les emplacements n°1 répondent plus à une démarche du constructeur que de celle d’un exploitant. Il s’agit alors davantage d’une vitrine commerciale que d’un lieu d’exploitation.

2) Caractéristiques physiques, focus sur les critères importants

L’activité principale d’une concession étant la vente, la visibilité de l’enseigne et la mise en vitrine des produits est un critère important de l’évaluation. L’Expert Foncier appréciera différemment l’aménagement des linéaires de façade et la signalétique commerciale selon le secteur. L’accès aux locaux (au site et au bâtiment) est un autre critère à appréhender, notamment l’impact
sur la valeur locative de la gestion de la circulation des piétons et automobiles, de la qualité des prestations (taille des ouvertures, portes battantes et/ou automatiques coulissantes, etc..) et du nombre d’accès en fonction de la taille du bâti. Les espaces extérieurs présentent une grande importance (hors centreville). Ils sont nécessaires pour le stockage des véhicules de  réparation, l’accueil des visiteurs et l’exposition des véhicules en extérieur. L’analyse de la configuration des locaux permet de juger s’ils sont biens adaptés à l’activité. Plus les ratios entre espaces de stockage, de vente, ateliers, parkings et bureaux sont justes, plus l’exploitation sera performante. Avec l’évolution de la logistique et ses réseaux de distribution ces dernières années, la tendance actuelle est à la diminution des mètres carrés de locaux de stockage par rapport aux autres surfaces. Parmi les autres critères essentiels, il est nécessaire de considérer la résistance au sol, la hauteur sous plafond et les volumes intérieurs qui déterminent notamment la capacité d’accueil des véhicules. Dans la plupart des cas, les prestations techniques
en dehors du show-room et des bureaux restent simples. Les éléments de confort (climatisation, éclairage, acoustique, esthétique…) sont présents essentiellement dans les zones de réception clientèle et dans une moindre mesure, dans les bureaux et locaux sociaux.

3) Les obligations sécuritaires,environnementales et urbanistiques
Les concessions automobiles sont soumises à certaines obligations issues des règles de sécurité (Etablissement Recevant du Public et Etablissement Recevant des Travailleurs), des normes environnementales, notamment le régime ICPE (Installation Classée pour la Protection de l’Environnement), et des documents d’urbanisme pouvant impacter la valeur locative en conséquence. Il est nécessaire d’analyser les plans de prévention des risques naturels (PPRN) ou technologiques (PPRT). Les obligations d’urbanisme peuvent aussi avoir un impact sur la
valeur locative. Elles obligent les propriétaires à réaliser des aménagements paysagers et à les conserver. Pour le preneur exploitant, cela présente un coût d’entretien et des contraintes d’aménagements.

4) Les conditions d’occupation
En raison de leur activité, les concessions sont soumises au statut des baux commerciaux (articles L145-1 et suivants du Code de commerce) qui régit les rapports entre bailleurs et preneurs.
L’analyse et l’appréciation de l’économie du bail (le loyer annuel initial, les conditions d’indexation et de révision, les conditions de renouvellement mais aussi la répartition des taxes, de l’entretien, des gros travaux, des mises aux normes…) est essentielle dans la détermination de la valeur locative. Les clauses de destination (activités autorisées au bail à titre principal et éventuellement accessoire), d’autorisation de sous- location, de location gérance et/ou de cessions du droit au bail, de réalisation de travaux… influent également sur la valeur locative.

CONCLUSION

Le marché de l’automobile se porte plutôt bien si l’on en croit les statistiques des immatriculations des voitures neuves pour 2017, il en est de même pour les véhicules d’occasion.
Pour autant le nombre de points de vente a baissé en Europe de 12 % et de 10 % en France. L’évolution des besoins, l’évolution du marché et les exigences des constructeurs vont inciter le regroupement des distributeurs et la construction de nouvelles concessions (rénover coûte parfois plus cher que construire), ce qui contribuera à faire baisser la valeur des loyers de renouvellement des concessions existantes. Le coût d’une concession neuve est d’environ 1 300 € HT/m² et dépasse régulièrement 5 M€ d’investissement. En résumé, l’évaluation d’une concession automobile est un exercice technique et délicat mais tout à fait à la portée des Experts Fonciers.

Caroline VARRY MRICS, Experte immobilier (92)
Jean-Jacques MARTEL Expert Foncier (59), Docteur en droit, Agréé par la Cour de Cassation
Marie LEPERS Experte immobilier, membre stagiaire de la Confédération des Experts Fonciers (59)

Experts Fonciers le mag n°11- septembre 2018