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L’évaluation des murs de supermarché

Format de distribution devenu incontournable en France et dans le Monde, l’évaluation des murs de grande surface alimentaire (GSA) est, comme pour tout local commercial, basée sur sa rentabilité. Encore faut-il apprécier correctement la contribution locative admissible ! Pour cela l’Expert Foncier a recours à la notion de taux d’effort immobilier.

I - Les différentes catégories

Les supermarchés et hypermarchés sont des surfaces de vente au détail (produits sans transformations ou mineures) ayant une prédominance alimentaire et exploitées en libreservice (généralement à une clientèle de particuliers). 7 groupes de distribution se partagent actuellement le marché En 1957, l’ouverture en France du premier magasin en libre-service par Edouard LECLERC fut la première pierre de la construction du secteur de la grande distribution. En 1963, Carrefour lance en France le premier hypermarché à Sainte- Geneviève-des-Bois sur un concept qui propose « sous le même toit »
des produits de rayons différents. La période des « 30 Glorieuses » a consacré ce mode de consommation et le modèle s’est progressivement imposé dans tous les pays industrialisés. Deux grandes philosophies se dégagent néanmoins :
- Les indépendants des enseignes Leclerc, Intermarché ou Système U, où chaque magasin est autonome car il appartient à un propriétaire distinct mais qui partage néanmoins, à travers l’enseigne commune, une philosophie, un comportement commercial et une centrale d’achats. 

- Les chaînes non indépendantes, comme les enseignes Auchan, Casino ou Carrefour, où tous les magasins de l’enseigne appartiennent au groupe et sont gérés de manière très centralisée.


1) Les supermarchés, plus de 5 500 en France
Les supermarchés sont des magasins de commerce de détail non spécialisés où les produits alimentaires occupent une place dominante avec les caractéristiques
principales suivantes :

- une surface de vente comprise entre 400 et 2 500 m²,
- 2 500 à 5 000 références proposées.



1) Les hypermarchés, plus de 1 700 en France

A la différence des supermarchés, les hypermarchés réalisent une grosse part de leur chiffre d’affaires (CA) sur des produits non alimentaires. Ils se distinguent par :
- une surface de vente supérieure à 2 500 m²,
- de 20 000 à plus de 100 000 références proposées.
On peut les classer en 3 grandes catégories :
- Les grands supermarchés > 2 500 m² : Intermarché, Champion, Carrefour Market, Super U.
- Les hypermarchés de taille moyenne entre 4 000 m² à 7 000 m² : Leclerc, Hyper U,
-Les grands hypermarchés, jusqu’à 20 000 m² avec les enseignes Auchan, Cora (Groupe DELHAIZE), Carrefour et Géant Casino.


3) Les « hard discounters », plus de 4 600 en France

Ces formats ont émergé dans les années 1980 avec Lidl, Aldi, Leader Price, Ed, Netto… en offrant des produits de consommation de base. Ils se caractérisent par :
- une surface de vente généralement inférieure à 1 000 m²,
- environ 1 000 références.

II - CONJONCTURE

Avec un recul des volumes pour les magasins physiques en GSA et un nombre de points de vente qui se multiplie, les distributeurs font face à une érosion jamais vue de leur chiffre d’affaires.
Il s’avère aussi que les français viennent plus souvent mais achètent moins de produits. Ceci est à mettre en parallèle avec une quête nouvelle de proximité. Les hypermarchés, particulièrement
touchés, restent néanmoins le format dominant mais ils s’essoufflent, particulièrement dans l’alimentaire, subissant de plein fouet la concurrence des magasins spécialisés. Les consommateurs se reconnaissent de moins en moins dans ce modèle qui incarnait autrefois la modernité, mais qui est aujourd’hui souvent perçu comme trop grand, impersonnel, fatiguant, peu qualitatif.
Les grands groupes se recentrent d’ailleurs vers le multiformat de proximité pour se rapprocher du consommateur y compris au coeur des centres-villes. L’arrivée d’Internet et de « pure players », comme Amazon ou Alibaba, ont bouleversé la donne et démultiplié la concurrence en faisant naître de nouveaux services.

III - Détermination de la valeur locative de marché

La valeur locative de marché est appréciée à travers le taux d’effort. Celui-ci exprime le ratio entre le loyer admissible par rapport au chiffre d’affaire (CA) annuel du magasin. L’analyse du CA dégagé  pourra être approfondie par l’examen de la fréquentation clients ainsi que par le panier moyen qui reflète le pouvoir d’achat de la clientèle.

IV - Détermination de la valeur VENALE DES MURS

Les transactions directes concernant les surfaces commerciales de ce type sont assez rares, les cessions se concrétisant davantage au niveau du rachat de sociétés exploitantes que d’acquisitions par des investisseursextérieurs. L’Expert Foncier est donc généralement amené à intervenir dans le cadre d’une valorisation comptable. L’évaluation par capitalisation des revenus sera réalisée après une analyse précise des paramètres suivants :
- la zone de chalandise, avec appréciation le cas échéant du potentiel de clientèle touristique,
- la qualité de l’emplacement, notamment par son accessibilité et la visibilité de l’enseigne commerciale depuis des axes routiers fréquentés,
- l’évolution à la hausse ou à la baisse du CA, avec analyse de la pression concurrentielle,
- la pérennité du flux de loyer associée aux charges et conditions du bail,
- les possibilités physiques d’agrandissement de la surface de vente liées à la configuration du terrain, l’aménagement intérieur du magasin, mais également le potentiel de parking.
Les travaux à provisionner pouvant impacter la valeur vénale porteront principalement sur le gros-oeuvre et particulièrement la toiture, la conformité de la défense incendie, l’état des parkings extérieurs, etc.

V - Conclusion

 L’évaluation d’un supermarché étant difficilement appréciable par une simple comparaison, il est primordial de prendre du recul à la fois sur la conjoncture globale, sur le potentiel de développement du magasin et sa pérennité dans le temps. L’Expert Foncier s’efforcera de n’oublier aucun de ces paramètres dans son évaluation.

Nicolas BUSSY, Expert Foncier (33)

Experts Fonciers le mag n°11- septembre 2018