TELECHARGEZ LE NUMERO

L’évaluation des préjudices fait partie des missions phares de l’Expert Foncier. Ceux-ci font l’objet d’enjeux financiers croissants, portés par des problématiques récentes et des évolutions règlementaires. Les décisions de justice dans le domaine sont par conséquent fréquentes et riches d’enseignement. Après avoir abordé les nouveautés en responsabilité contractuelle, il sera traité du trouble anormal de voisinage avant de terminer par la réparation du préjudice.

I - En responsabilité contractuelle

1) Les contrats d’assurance
Lors de la survenance d’un sinistre, les conflits entre assuré et assureur sont nombreux, au-delà même de l’évaluation du préjudice. Il doit être vérifiée la correspondance entre l’activité assurée et celle objet de la déclaration de sinistre. Par exemple,
la cour de Cassation s’est penchée sur l’activité de pose de carrelage par un maçon, concluant que « les travaux de maçonnerie incluent la pose de carrelage » pour conforter la position de l’assuré. Sur l’offre d’indemnisation, l’assureur n’est pas tenu de comptabiliser d’autres éléments que ceux constatés par l’expert mandaté. Parmi les causes de déchéance possible existe la mauvaise foi de l’assuré, prévue dans le contrat. La communication d’informations erronées à l’assureur n’est pas suffisante si
l’intention malhonnête n’a pas été décelée.
 
2) La garantie décennale
En matière de construction d’ouvrages, la garantie de 10 ans à compter de la réception des travaux concerne les « dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination » (article 1792 du Code civil). Les autres éléments d’équipements sont quant à eux garantis 2 ans (article 1792-3). L’appréciation du champ d’application de
cette disposition a fait l’objet de nombreuses décisions et en particulier sur la distinction entre les équipements relevant de la garantie décennale et ceux de l’article 1792-3. Le critère essentiel est celui du dommage rendant l’ouvrage impropre à sa destination. Il a notamment été retenu s’agissant de l’installation défectueuse d’une pompe à chaleur, bien que l’installation ne pouvait être qualifiée « d’ouvrage de construction ». Cette décision confirme la position tenue dans le bulletin d’information
n°872 de la Cour de cassation. Le cas de la rénovation d’ouvrage peut également s’avérer litigieux. Une récente affaire concerne la transformation d’un hôtel en logement suite à des dommages de structure. La garantie décennale est retenue, la sécurité des personnes ne pouvait être assurée en raison de l’état des balcons et façades de l’immeuble. Bien que les travaux ne concernent que des reprises ponctuelles, la notion de restauration de l’ouvrage dans son ensemble est retenue, position réaffirmée. Les travaux d’étanchéité sont également exclus. La Cour affirme qu’ils ne représentent pas un élément constitutif de l’ouvrage. A noter que la garantie biennale prévue à l‘article 1792-3 du Code civil s’applique aux éléments qui font l’objet d’une garantie de bon fonctionnement. Les équipements inertes, tel que le carrelage et la menuiserie en sont exclus.

II - La responsabilité extracontractuelle

Les récents apports de jurisprudence concernent essentiellement le régime de la responsabilité sans faute et en particulier le trouble anormal de voisinage.
 
1) La perte d’ensoleillement
Même si la jurisprudence de la Cour de cassation n’est pas constante à ce sujet, celle-ci a reconnu un préjudice et déterminé une indemnisation. Deux récents jugements, aux conclusions contradictoires, ont traité du problème. La première concerne la construction en entre-ville d’un immeuble de 5 étages contre une maison individuelle. Sur la base du rapport d’un expert au stade amiable, confirmé par l’expert judiciaire, la Cour d’Appel retient une diminution d’exposition et chiffre une compensation
financière. Celle-ci est cependant minorée du fait de la localisation de l’immeuble, en centre-ville d’une agglomération. Cette décision est confirmée par la Cour de cassation. Dans une seconde affaire, au contexte similaire, la personne lésée ne fonde pas sa demande sur le trouble anormal de voisinage mais sur les articles 1240 et 1241 du Code civil, relatifs à la responsabilité pour faute. Cette demande est rejetée au motif que la faute du défendeur n’est pas démontrée. La question de savoir si le trouble anormal de voisinage aurait pu être retenu se pose. Les juges du fond répondent par la négative en estimant que « la gêne que constitue une légère perte d’ensoleillement le matin, la perte de vue sur le côté Est et l’étroitesse du passage pour les travaux d’entretien, (…) sont des inconvénients bien réels mais qui n’excèdent pas les inconvénients normaux du voisinage ». Ces deux arrêts démontrent que la qualification de trouble anormal de voisinage dépend de l’appréciation du juge qui se base sur les travaux des experts.
 
2) La présence d’éoliennes
Malgré les demandes en réparation pour préjudice visuel ou sonore, les décisions reconnaissant l’impact de la présence de parcs éoliens sur la valeur des biens sont peu nombreuses.Dans le cadre d’un projet de création d’un parc éolien, un riverain assigne le propriétaire du terrain utilisé pour cette activité. Le trouble anormal de voisinage n’est alors pas démontré dans la mesure où les risques pour la santé et l’impact visuel ne sont pas prouvés. D’autre part, aucun indice ne permet de justifier la perte de valeur vénale des biens sur le secteur.
 
 
3) Les lignes à haute et très haute tension (HT et THT)
Le contentieux lié à l’implantation des lignes haute et très haute tension est limité dans la mesure où le maître d’ouvrage prévoit l’indemnisation par l’intermédiaire de protocoles d’accord. De même, les concertations et études techniques en amont préviennent la majorité des conflits. Ainsi, des commissions départementales d’évaluation amiable du préjudice visuel sont prévues, créées par arrêté préfectoral (Cf. article Isabelle AUBRY dans ce mag). A l’issue de cette phase, le demandeur peut cependant être amené à emprunter la voie judiciaire, si aucun accord n’est trouvé. A signaler tout de même un cas d’indemnisation d’un agriculteur dont le parcellaire était traversé par une ligne THT. La Cour d’Appel reconnait les effets de l’ouvrage sur les performances de l’élevage et en particulier le taux de cellules anormalement élevé. Des mesures électriques avaient alors été réalisées. Les autres préjudices (butyriques, sous- réalisation du quota laitier et problèmes de fertilité des troupeaux) ne sont en revanche pas retenues, dans la mesure où le lien de causalité n’est pas démontré.

III - La réparation du préjudice

Dès lors que le juge reconnait un dommage, il est tenu d’étudier la demande d’indemnisation.(16) Il convient de rappeler le principe selon lequel l’indemnisation doit permettre la réparation intégrale du préjudice.
 
1) L’aggravation du préjudice
En cas d’aggravation du préjudice en lien avec le dommage, il y a lieu de prévoir un complément d’indemnisation. Ainsi, il a été validé un nouveau versement par le fonds d’indemnisation des victimes de l’amiante suite à l’aggravation de l’état de santé de la victime avant son décès. Dans le cas où une transaction financière a été signée, l’assuré peut toujours demander un complément d’indemnisation, dans la mesure où l’aggravation n’était pas connue au jour de la signature de la transaction.
 
2) La perte de gains
L’évaluation du préjudice pour perte de gains concerne principalement une inaptitude entrainant l’impossibilité d’exercer une activité professionnelle. Ainsi l’indemnisation doit tenir compte du fait que le préjudice se prolonge dans le temps. Une infirmière déclarée inapte à son poste obtient par la suite un poste moins exigeant. La Cour de cassation casse la décision d’appel qui avait retenu comme dédommagement une somme d’une année de revenus. Le montant retenu ne doit également pas être  forfaitaire. Bien entendu, l’indemnité doit tenir compte des possibilités de reprise d’activité. Un dédommagement représentant l’ensemble des pertes de revenus de la victime jusqu’à sa retraite n’est pas validé. En effet, l’expert judiciaire avait estimé que la victime était apte à reprendre son acticité antérieure.
 
3) La perte d’exploitation
Le juge apprécie souverainement la méthode de calcul de la perte d’exploitation ou perte de gain économique pour une entreprise  La référence à la perte de marge brute est régulièrement rappelée, comme par exemple en matière de rupture de relation
commerciale, où la validation des comptes par un commissaire aux comptes s’avère nécessaire. Dans ce cas, une cour d’Appel a jugé qu’il n’avait pas lieu de diligenter une expertise judiciaire.
 

IV - Conclusion

En responsabilité contractuelle, les récentes décisions concernent principalement le champ d’application des garanties, comme celle prévue en construction d’ouvrages. Les tribunaux reconnaissent progressivement certains postes de préjudice,  otamment en matière de responsabilité extracontractuelle. En particulier, le trouble anormal de voisinage fait régulièrement l’objet de nouvelles décisions, comme celles attendues en matière de perte d’ensoleillement. Concernant l’indemnisation, il a été rappelé à de nombreuses reprises le principe de la réparation intégrale à considérer particulièrement dans l’évaluation de pertes d’exploitation. Professionnel rompu aux méthodes d’évaluation du préjudice, l’Expert Foncier est également amené à se tenir informé des décisions de justice à ce sujet. A ce titre, la jurisprudence sur le préjudice écologique, peu fournie aujourd’hui, est au coeur de la veille réglementaire des Experts Fonciers.
 
Simon AUDOIRE, Expert foncier (47)

 

Experts Fonciers le mag n°12- mars 2019