Mag 12 perte ensoleillement

 

 

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LA PERTE D'ENSOLEILLEMENT

Parmi les troubles de voisinage, la perte d’ensoleillement est de plus en plus souvent alléguée par les parties auprès des Tribunaux de Grande Instance. Gêne visuelle, ombre portée, dévalorisation des biens… la finalité étant d’obtenir soit une indemnisation, soit une diminution, voire la suppression du trouble de voisinage. L’Expert Foncier, confronté à ce genre de préjudice, peut s’appuyer sur les compétences d’un Géomètre-Expert. 

 

I - Pourquoi parle-t-on de trouble anormal?

Il semble évident que construire un immeuble en ville est normal. Mais si cet immeuble de 3 ou 4 étages remplace le plain-pied de votre voisin retraité récemment décédé, vous pouvez estimer que le trouble causé est « anormal ». C’est un arrêt du 27/11/1844 de la Cour de cassation qui est à l’origine de ce concept. Un arrêt du 04/02/1971 de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation va ensuite appuyer cette théorie et la rendre indépendante de l’existence d’une faute. L’arrêt du 19/11/1986 de la Cour de cassation formule le principe suivant : « Nul ne doit causer à autrui un trouble anormal du voisinage ». Enfin l’arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation du 12/10/2005 institue le cas de responsabilité sans faute en jugeant que « le respect des dispositions légales n’exclut pas l’existence éventuelle de troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage ». Il s’agit donc, en revenant à l’exemple de l’immeuble construit en ville, du cas d’une construction respectant toutes les règles d’urbanisme, ayant fait l’objet d’un permis de construire purgé de tout recours des tiers, et ayant obtenu sa conformité, mais qui, de par sa taille ou son orientation, crée un trouble du voisinage pouvant être considéré comme anormal, c’est-à-dire excédant le trouble raisonnable et habituel du voisinage. 

 

II  –Quelles sont les causes de la perte d’ensoleillement ?

Comme évoqué précédemment, la construction d’un bâtiment en ville peut être à l’origine de la perte d’ensoleillement et c’est d’ailleurs le cas le plus fréquent rencontré dans les tribunaux. Un mur de clôture, une haie de thuyas de 2 mètres de haut sur toute la longueur du terrain, un arbre de 20 mètres de haut peuvent également être à l’origine d’une perte d’ensoleillement considérée comme anormale en zone urbaine. En zone semi-urbaine, voire rurale, une peupleraie située sur la parcelle voisine est à même de créer très rapidement un mur végétal ne laissant plus passer les rayons du soleil et créant une ombre portée équivalente à celle d’un immeuble de 10 étages !

 

III - QUELS SONT LES PREJUDICES ALLEGUES PAR LES VOISINS

Le préjudice de départ est un préjudice de perte d’ensoleillement bien sûr mais ce préjudice en entraîne bien d’autres. Parmi les cas rencontrés peuvent être retenues la gêne visuelle (sensation d’enfermement), la perte de valeur du bien (dépréciation), la perte de chaleur (baie vitrée à l’ombre) et donc l’augmentation des charges de chauffage, la perte de production énergétique (cellules photovoltaïques se retrouvant à l’ombre). Dans le cas d’un mur végétal, la chute des feuilles dans les gouttières et
l’apparition de mousse sur les terrasses peuvent également être allégués.
 

IV - Quantifier la perte d’ensoleillement et le préjudice

 
Afin de quantifier la perte d’ensoleillement, il est d’abord nécessaire derecueillir les données terrain puis de les traiter et de les modéliser numériquement et enfin d’en analyser les résultats.
 
1) Le mesurage des lieux
Il est nécessaire de mesurer dans les trois dimensions (X, Y, Z : longitude, latitude, altitude) les lieux litigieux, en particulier le bâtiment créant l’ombre et la zone susceptible d’être impactée par l’ombre. Pour ce faire, le géomètre utilise une station robotisée à visée laser qui permet d’obtenir une précision centimétrique. Il géoréférence ensuite le lever avecune station GPS en temps réel (X, Y en RGF93-CC50 et Z en NGF-IGN69).
 
2) Le traitement des données
La modélisation des éléments relevés sur le terrain est effectuée avec un logiciel de cartographie professionnel qui donne une situation actuelle. Puis, grâce au permis de construire, aux éléments anciens ou même à des photographies, il convient de supprimer les éléments nouveaux afin d’obtenir l’état des lieux avant travaux. Un logiciel de Conception Assistée par Ordinateur (CAO) permet d’intégrer les deux modélisations (avant et après travaux), de produire des images 3D qui peuvent être visualisées à 360° et éditées.
 
 
3) Méthodologie utilisée
Le logiciel de CAO permet, en modifiant divers paramètres comme la longitude, la latitude et l’orientation géométrique des lieux, d’obtenir un rendu réaliste des ombres et ce aux différents moments de la journée. Ce logiciel permet également d’avoir une vision des ombres portées suivant différents points de vue comme la perspective, la vue de face, la vue de dessus… Il suffit de choisir l’endroit d’où l’on veut voir et vers où l’on veut voir.
exemple: le demandeur alléguait une perte d’ensoleillement sur sa terrasse, mais aussi sur la baie vitrée donnant sur cette terrasse. Il a donc été décidé de quantifier la perte d’ensoleillement selon deux critères :
- La proportion de la surface de terrasse ombrée avant et après travaux en utilisant une vue de dessus.
- La proportion de la surface de baie vitrée ombrée avant et après travaux en utilisant une vue de face.
Sachant que la position du soleil varie en élévation et en azimut constamment, en fonction du mois, du jour, de l’heure, des minutes et des secondes, afin d’obtenir des résultats tangibles, il est nécessaire de réitérer ces modélisations à des dates réparties durant l’année et à des moments répartis dans la journée. Il était donc nécessaire de procéder à un calcul le 1er et le 15 de chaque mois, trois fois par jour, à savoir 2 heures après le lever du soleil, à midi au soleil et 2 heures avant le coucher du soleil. Le site ephemeride.com permet d’obtenir les horaires de lever et de coucher du soleil sur la ville où se situe le litige. 
L’observation des 24 simulations graphiques permet de constater visuellement que la baie vitrée est totalement à l’ombre du matin au soir, entre le 1er novembre et le 15 février, ce qui n’était pas le cas avant les travaux d’extension de l’habitation du voisin. De même, la terrasse subit une perte d’ensoleillement importante d’octobre à avril. Cette constatation visuelle n’est pas suffisante pour quantifier la perte d’ensoleillement. Afin de mesurer la perte d’ensoleillement, il convient de multiplier la surface ensoleillée par la durée d’exposition avant et après travaux. Ceci va permettre de quantifier la perte d’énergie subie. A noter que ces calculs ne tiennent pas compte des conditions météorologiques rencontrées les jours choisis pour les mesures
et qu’ils correspondent à un ensoleillement idéal, sans nuages masquant le soleil. La comparaison des résultats permet de conclure que l’extension de la construction, de par sa taille et son orientation, crée une perte d’ensoleillement.
 

VI - CONCLUSION

La perte d’ensoleillement est un trouble anormal de voisinage. C’est cette anormalité différente chez chacun d’entre nous, de par notre sensibilité, notre caractère et nos valeurs qu’il convient de quantifier. L’ensoleillement a-t-il plus d’importance au nord qu’au sud de la France ou inversement ? L’ensoleillement est-il plus important pour des retraités présents la journée que pour des actifs absents une grande partie de la journée ? Bien des questions et des paramètres peuvent modifier la frontière entre la normalité et l’anormalité. La mission du Géomètre Expert est de quantifier la perte d’ensoleillement. L’Expert Foncier va s’appuyer sur ce travail pour proposer une évaluation de ce préjudice. Le juge, éclairé par les données fournies, tranchera sur l’existence du préjudice et son éventuelle indemnisation
 
Franck TILLIER, Géomètre-Expert D.P.L.G., Expert près la Cour d’Appel et la Cour Administrative d’Appel de Douai (59)

 

Experts Fonciers le mag n°12- mars 2019