TELECHARGEZ LE NUMERO

Cet article retrace un retour d’expérience de 2012 à 2017, dans le cadre d’un travail en commission interdépartementale d’évaluation amiable de préjudice visuel. Il concerne le préjudice visuel subi par les riverains de la ligne à très haute tension (THT) Cotentin-Maine. Ici, l’Expert Foncier sollicité, comme le stipule la convention nationale signée entre EDF et la Confédération des Experts Fonciers (CEF), a mis son expérience au service de la commission interdépartementale d’évaluation de préjudice visuel. Ladite commission a rencontré les riverains de la ligne THT Cotentin- Maine pour évaluer le préjudice visuel qu’ils avaient subi.

 

le contexte

La commission a été constituée par arrêté inter-préfectoral en date du 15 juin 2011. Les travaux de construction de la ligne ont été réalisés de 2012 à avril 2013, date de mise sous tension de l’ouvrage. Les membres de la commission ont commencé les visites des maisons d’habitation recensées dans la bande des 200 mètres en octobre 2012. La commission a visité au total 1 500 maisons jusqu’en juin 2017.
 
I  – Composition de la commission

La commission s’est organisée en 2 sous-commissions ayant chacune une couverture géographique spécifique. Chaque sous-commission était composée de quatre membres et de suppléants :

- deux représentants des intérêts publics avec un président issu des membres du corps des tribunaux administratifs et des cours administratives d’appel et un représentant de la Direction de l’Immobilier de l’Etat (DIE),
- deux représentants des intérêts privés avec un Expert Foncier et un notaire.
 
Le bon fonctionnement de ces sous-commissions était assuré pour chacune par un président.
 

II - Relation entre les membre de la commission et les riverains

Les propriétés visitées ont fait l’objet soit d’un recensement par RTE parce qu’étant dans la bande des 200 m, soit d’un dépôt de formulaire de demande d’évaluation du préjudice visuel mis à disposition des propriétaires en mairie par la préfecture. A quelques exceptions près, l’accueil des riverains a été bon, avec toutes les nuances des intérêts de chacun, de leurs inquiétudes ou espoirs. En effet, au-delà de sa mission d’évaluation, la commission s’est montrée à l’écoute des riverains, leur a manifesté son indépendance et leur a explicité la démarche.
 

III - methodes d'evaluation retenue par les commissions

 
La commission s’est organisée en 2 sous-commissions ayant chacune un périmètre géographique dédié : la commission Nord pour la Manche et le Calvados, la commission Sud pour la Mayenne et l’Ille et Vilaine. Elles ont consacré en moyenne une journée par semaine pour les visites ou les réunions de synthèse durant les 5 années de la démarche. Les commissions Nord et Sud ont partagé les méthodes et critères d’évaluation, les modalités et fréquence de rencontres avec les riverains. Chaque commission a constaté que chaque cas était particulier et qu’une méthode rigoriste aurait été inappropriée, confirmant le caractère indispensable de la présence de professionnels représentant des métiers différents. Parmi les critères retenus, peuvent être relevés la valeur vénale des biens, la visibilité de l’ouvrage depuis les pièces à vivre, la visibilité de l’ouvrage en arrivant sur le lieu d’habitation, la présence, le type et l’existence ou non d’un écran végétal (maîtrisé ou non par le demandeur), tout comme les paramètres saisonniers pouvant influer sur la perception le jour de la visite. En revanche, les commissions ont convenu de ne pas intégrer dans l’évaluation du préjudice visuel d’autres préjudices ou ouvrages extérieurs (présence d’éoliennes, passage de l’autoroute). Enfin, en termes de méthode, il a été retenu les bâtiments existants avant la construction de l’ouvrage. Les commissions ont transmis leurs avis à RTE tous les 3 mois, s’assurant ainsi d’un traitement homogène par zone géographique. Concernant le traitement des indemnités selon les termes de l’arrêté, les requérants avaient le choix entre 2 options : 
- être indemnisés du préjudice visuel de manière forfaitaire et définitive,
- disposer d’un délai de 18 mois pour vendre leur bien et être indemnisés par RTE en cas de différence entre la valeur du bien estimée par la commission et le prix de vente réel.
 
1) Option 1 : évaluation du préjudice visuel
Les principales problématiques à prendre en compte ont été :
- D’arriver à isoler l’unique préjudice visuel parmi d’autres préjudices évoqués par les personnes rencontrées (nuisances sonores…).
- D’apprécier le préjudice à partir à la fois de l’intérieur de l’habitation, mais également de l’extérieur et de l’environnement proche de la propriété quand la ligne, bien que non visible depuis la maison, se trouve être objectivement très impactante pour un candidat à l’achat (sur le chemin d’accès par exemple).
- D’estimer des biens d’habitation lorsque ceux-ci font partie d’un ensemble immobilier de type corps de ferme par exemple, du fait du caractère théorique de leur valeur vénale (la vente de la seule maison d’habitation est impossible) et de se mettre
d’accord sur les abattements.
- D’évaluer le bien alors qu’une extension a été construite entre temps.
- D’élaborer une méthode spécifique aux biens en abord de poste et/ou d’une ligne électrique déjà existante (la ligne ayant été doublée pour partie).
- D’évaluer le bien lorsqu’il a été vendu entre temps (difficilement visitable).
- De faire admettre que le ratio entre indemnité et valeur vénale était insuffisant pour comprendre l’évaluation du préjudice visuel (cas de comparaison entre voisins).
 
2) Option 2 :accompagnement à la vente
Pour permettre aux demandeurs d’exercer l’une ou l’autre des options comme indiqué ci-dessus, il était imposé à la commission, dès lors qu’elle constatait un préjudice visuel, de chiffrer également la valeur vénale du bien sans la présence de l’ouvrage.
Au terme de ses travaux, la commission a estimé de manière unanime que cette option ne devrait pas être retenue, sauf éventuellement, et à minima, à la restreindre à la bande des 200 m. En effet, cette option est difficile à mettre en oeuvre, d’une part car l’estimation de la valeur vénale comme indicateur de référence en cas de vente et celle pour déterminer l’indemnisation du préjudice visuel sont de nature différente, et d’autre part la motivation de vendre au-delà de 200 mètres peut être dépourvue de lien avec l’implantation du nouvel ouvrage.

IV- Contentieux

3 contentieux seulement ont été mis à jour pour 167 kms de ligne. Ce résultat démontre de l’utilité et de la qualité de l’intervention de la commission, son indépendance, le respect des avis, le bon format des fiches d’évaluation, la juste pédagogie de la commission.

V - CONCLUSION

La parité public/privé a été appréciée par les membres de la commission et par les riverains. La complémentarité des compétences et des regards des membres de la commission a constitué un des points principaux pour aboutir à des estimations fiables. Les autres points positifs sont relatifs à l’appréciation du marché local par des professionnels de l’immobilier. De même, les conditions d’indemnisation ont fait l’objet d’un traitement au fil de l’eau, rassurant les propriétaires. La fiche d’évaluation produite par la commission informait et détaillait les biens et le préjudice permettant ainsi d’instruire les contentieux. L’Expert Foncier, de par sa connaissance du marché local, du milieu rural, de sa capacité à dialoguer, de son indépendance est
un élément qui se révèle incontournable pour la commission d’évaluation de préjudice visuel.
 
Isabelle AUBRYExpert Foncier (50)

 

Experts Fonciers le mag n°12- mars 2019