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L’expropriation d’un terrain n’est jamais une opération banale. En effet, cet acte de gouvernance engendre, dans notre société du XXIe siècle, de nombreux enjeux liés à la valeur. Cet article expose certains aspects des problématiques occasionnées par cette opération d’aménagement de notre territoire. L’Expert Foncier, professionnel de l’évaluation, est incontournable dans le débat, car il apporte son éclairage sur le montant de l’indemnité que le juge doit décider.

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I ) Exproprier, un acte qui questionne

L’expropriation pose deux questions principales:

- L’utilité publique de l’opération d’expropriation qui est tranchée par la justice administrative.

- Le montant de l’indemnité qui vient compenser le préjudice subi (essentiellement la valeur du bien exproprié) déterminé en dernier ressort par le Juge du Tribunal Civil.

Cet article s’intéresse uniquement à cette deuxième question. Pour raisonner sur la valeur, il faut, dans un premier temps, aborder la question de la nature du bien à valoriser. Puis la valorisation passe forcément par une interrogation sur la méthode d’évaluation et les paramètres à prendre en compte pour déterminer cette valeur. En conclusion, le rôle de l’expert sera abordé.

II - Les différents types de terrains

C’est Joseph COMBY de l’ADEF (Association Des Etudes Foncières) qui a proposé une typologie pour les différents marchés de terrains. On peut la synthétiser et la présenter comme suit :

1. Les terrains de l’espace naturel utilisés pour une production du marché primaire.

2. Les terrains de l’espace naturel utilisés comme biens supports de la consommation tertiaire.

3. Les terrains de l’espace naturel utilisés comme matière première pour l’urbanisation.

4. Les terrains neuf (viabilisés) à bâtir.

5. Les terrains « d’occasion » qui ont déjà un usage urbain et vont être libérés (démolis) et reconstruits.

6. Les terrains recyclés, « remis à neuf » (dans le tissu urbain existant).

7. Les terrains urbains à valeur économique négative, principalement des « friches industrielles ».

 

III - Les acteurs de l’expropriation

Les différents acteurs de l’expropriationont des visions différentes.

- Les expropriants et aménageurs sont principalement attirés par les terrains des trois premiers marchés.

- Les élus savent que, sans leurs décisions, les terrains des deux premiers marchés ne passeront pas dans le troisième.

- Les expropriés qui n’ont pas demandé d’être privés de leurs biens et veulent une juste indemnité. Néanmoins, certains attendent l’expropriation pour bénéficier du changement de destination.

IV - La problématique de l’expropriation

Devant cette confrontation des points de vue des différents acteurs, la loi et la jurisprudence ont précisé deux concepts :

- celui de terrain à bâtir défini par l’article L.322-3 du Code de l’expropriation,

- celui de terrain en situation privilégiée qui a été défini par la jurisprudence.

1) La législation et la jurisprudence encadrant l’estimation

Selon L’article L. 322-2 du Code de l’expropriation : « Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance ».

Mais il faut que l’évaluation soit réalisée « selon l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers » à une « date deréférence ».

Celle-ci est fixée par l’article L13-15 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique et a été précisée par la jurisprudence.

2) Le point de vue de l’administration fiscale

La position de l’administration fiscale sur la valeur des terrains peut être analysée au travers de deux textes :

- Le premier, publié au Bulletin Officiel des Finances Publiques (Impôts BOFIP) expose la notion de valeur vénale réelle pour déterminer l’assiette des droits, lors de mutations de propriété à titre onéreux d’immeubles.

- Le second est la charte de l’évaluation des domaines qui est qualifiée par l’État de « démarche qualitative et partenariale ».

V - L’intervention de l’Expert Foncier

Selon leur type de marché, les terrains doivent être évalués différemment. En effet, pour certaines catégories, il existe un marché accessible avec plus ou moins de difficultés. Pour d’autres, le marché est très restreint, voire inexistant. Les Experts Fonciers connaissent les différentes méthodes utilisables et déterminent les meilleures selon le cas qu’ils ont à traiter. La méthode par comparaison reste privilégiée. Celle du compte à rebours a son utilité pour évaluer des terrains en situation privilégiée pour deux raisons.

- Un terrain qui n’a pas les équipements lui permettant d’être qualifié de terrain à bâtir vaut moins à cause du coût de réalisation des équipements. La méthode du compte à rebours permet de chiffrer ce coût d’équipement qui vient diminuer la valeur du

terrain brut par rapport à celle d’un terrain équipé, vendable en l’état de terrain à bâtir.

- La valeur du terrain aménagé qui sera revendu par l’autorité expropriante doit être prise en compte dans le calcul de la valeur du prix du terrain à valeur d’avenir, car il en découle le prix que l’expropriant peut équitablement payer pour le terrain en situation privilégiée. Cette dernière méthode révèle un élément de réflexion important, tant pour l’expropriant que pour l’exproprié. Elle permet d’apporter un meilleur éclairage sur la valeur. Elle est notamment préconisée par l’État quand il s’agit d’évaluer ses propres biens au sein du guide méthodologique de mobilisation et de valorisation du foncier de l’État et de ses opérateurs (cf. page 25 du guide publié en 2010).

Si la méthode du compte à rebours est adaptée pour évaluer les biens de l’État, pourquoi ne le serait-elle pas pour déterminer la valeur des biens des personnes privées lors des expropriations ?

VI - Conclusion

L’Expert Foncier a l’habitude d’intervenir lors des procédures d’expropriation. Il apporte alors sa compétence en matière d’évaluation, car cette pratique est le coeur de son métier. Le plus souvent, il intervient pour les expropriés. Mais les expropriants

font aussi appel à ses services. En 2004, la Cour de cassation a admis qu’une expertise, diligentée par la partie expropriée, soit retenue pour fixer une indemnité. La haute juridiction a alors rappelé qu’aucun texte n’interdisait de conserver des documents issus des parties et qui avait fait l’objet d’un débat contradictoire. Peu de temps après, cette jurisprudence est entrée dans la loi. Ce fut d’abord par un décret du 13 mai 2005. Ce texte est devenu l’article R322-1 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique entré en vigueur le 1er janvier 2015. Cet article indique notamment que le juge peut désigner un expert par décision motivée. Le magistrat prend cette décision en vue de déterminer « la valeur d’immeubles et d’éléments immobiliers non transférables présentant des difficultés particulières d’évaluation ».

L’intervention d’un Expert Foncier à la demande du juge est appréciée par les expropriés, qui pour beaucoup d’entre eux craignent l’assistance technique du commissaire du gouvernement, fonctionnaire qu’ils considèrent trop proche de ceux du service du Domaine qui a procédé à l’évaluation pour la collectivité expropriante.

Pierre NANSOT, Expert Foncier (80)

Experts Fonciers le mag n°13- septembre 2019