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Dans le cadre d’une procédure d’expropriation, il appartient à l’expropriant de constituer un dossier d’enquête parcellaire. L’Expert Foncier peut apporter sa technicité, notamment dans l’élaboration et le suivi de l’Etat Parcellaire, pour permettre à la collectivité de devenir propriétaire des biens immobiliers nécessaires à l’opération d’utilité publique.
 

I - L’enquête parcellaire

Elle a pour but de déterminer avec précision les biens situés dans l’emprise du projet et d’identifier avec exactitude leurs propriétaires. Elle peut être organisée seule, après la signature d’une Déclaration d’Utilité Publique (DUP) de l’opération projetée ou conjointe avec l’enquête préalable à la DUP. Le dossier d’enquête parcellaire comprend :
- La délibération de l’organe délibérant qui doit approuver le dossier d’enquête parcellaire tel que présenté lors du conseil et demander au Préfet de lancer l’ouverture d’une enquête parcellaire.
- La notice explicative justifiant l’utilité publique de l’enquête. Si l’enquête est organisée après la signature de la DUP, cette notice permet de rappeler l’utilité publique du projet et la date de la DUP existante, les procédures amiables déjà menées et les raisons du besoin de recourir à l’expropriation.
- Le plan parcellaire établi au 1/1000equi indique l’ensemble des terrains concernés par l’opération. 
- L’état parcellaire qui doit permettre l’identification des propriétaires et des ayants droits pour chaque parcelle comprise dans l’emprise du projet. 
 
1) L’identification des propriétaires et ayants-droits
A partir du plan parcellaire du projet et des relevés de propriété des parcelles concernées l’expert va procéder à la recherche des propriétaires réels des biens ainsi que de tous les titulaires de droit réels (bail rural). Le relevé de propriété indique le propriétaire apparent de la parcelle mais l’expert doit s’assurer qu’il est bien le propriétaire réel. Les recherches pourront être effectuées auprès des services municipaux et fiscaux. Le volume d’archives constitué par l’Expert Foncier, régulièrement
missionné sur ce type de dossier, est un atout indéniable. L’Expert Foncier doit également rechercher tous les titulaires de droits réels sur les biens concernés et préciser leur qualité (exemple : emphytéote, titulaire d’un bail rural, usufruitier, nu-propriétaire, etc…). L’Expert Foncier contrôle la concordance des renseignements recueillis avec les formalités déposées au fichier immobilier et effectue une mise à jour permanente tout au long de la procédure. Le récapitulatif de l’ensemble des éléments recueillis se fait sous la forme d’un tableau dans lequel les propriétaires réels et ayants-droits seront désignés conformément aux dispositions de l’article R-11-28 du Code de l’expropriation, c’est-à-dire conformément aux dispositions des articles 5 et 6 du décret modifié du 4 Janvier 1955 relatif à la Publicité Foncière.
 
2) La rédaction de l’état
parcellaire mis à l’enquête Il est établi un Etat Parcellaire par commune, avec numérotation des parcelles correspondant au plan parcellaire qui reproduit :
- la désignation complète des parcelles concernées par l’opération,
- l’identité des propriétaires telle qu’elle résulte des documents cadastraux,
- l’identité des propriétaires telle qu’elle résulte des renseignements recueillis.
 

II - Le transfert de propriété à la collectivité expropriante

A la fin de l’enquête parcellaire, les biens identifiés sont déclarés cessibles, par l’autorité administrative, au profit de la collectivité expropriante. C’est la fin de la phase administrative et le début de la phase judiciaire. L’arrêté de cessibilité est adressé au juge de l’expropriation qui prononcera une ordonnance d’expropriation portant transfert de propriété des biens au profit de l’expropriant. La collectivité pourra alors faire entrer ces biens dans son patrimoine, après indemnisation des expropriés ou consignation des sommes en cas de propriétaires inconnus ou en désaccord.
 
1) La recherche des origines de propriété
L’Expert Foncier va analyser les conclusions du commissaire-enquêteur relatives à l’identification des propriétaires ou ayants-droits et exploiter les renseignements obtenus des propriétaires en réponse aux notifications individuelles de l’enquête parcellaire et des extraits d’actes de naissance demandés dès l’ouverture de l’enquête. (cf. imprimé Cerfa n°11194*04).
Pour les titres de propriété, les recherches vont être effectuées auprès du service de Publicité Foncière du lieu de situation des biens.
 
2) La publication de l’Ordonnance d’Expropriation
L’état parcellaire initial doit être mis à jour avec l’ensemble des renseignements recueillis complété des origines de propriété, des évaluations des biens et de la situation cadastrale avant et après expropriation. Il doit, en outre, respecter un certain formalisme dans sa présentation. Le dossier de publication sera déposé au service de la Publicité Foncière du lieu de situation des biens. (cf. imprimé Cerfa n°11982*02).
 

III - Conclusion

Le concours de l’Expert Foncier, fort de son expérience, de sa rigueur, de sa réactivité et de son professionnalisme, est un atout pour les collectivités expropriantes. En effet, celles-ci n’ont pas toujours les moyens d’assurer le suivi de ces dossiers
complexes et au formalisme exigeant.
 
Josiane CASANOVA, Expert Foncier (20)
Experts Fonciers le mag n°13- septembre 2019