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La procédure d’abandon manifeste permet aux communes de mettre fin à une situation d’abandon et, en cas d’inaction du propriétaire, d’acquérir la propriété au terme d’une procédure d’expropriation simplifiée. Ce mécanisme est particulièrement intéressant dans les régions où le désordre foncier est important conduisant à une tendance à l’abandon des terres.
 
 

I - Quand parle-t-on d’état d’abandon manifeste ?

Cette procédure est actuellement prévue par les articles L 2243-1 à L 2243-4 du Code des collectivités territoriales.
 
1) Son objet
Il est très étendu puisqu’il peut porter sur « des immeubles, parties d’immeubles, voies privées assorties d’une servitude de passage public, installations et terrains ». Concernant les immeubles et parties d’immeubles, il peut s’agir de biens bâtis
ou non. Seuls sont exclus les biens mobiliers se trouvant à l’intérieur qui sont régis par les textes législatifs spéciaux qui leur sont applicables.
 
2) Sa situation
Pour être considéré en état d’abandon manifeste, les textes précisent que le biendoit répondre à deux conditions cumulatives.
a) Sans occupant à titre habituel
Ce critère signifie que le propriétaire peut être connu ou pas, et que le bien peut être vacant ou pas. En effet, il est possible de constater l’état d’abandon dans le cas où un propriétaire n’occuperait pas effectivement le bien. Les juges considèrent que la preuve d’une occupation effective résulte d’un faisceau d’indices concordants.
b) Ne sont manifestement plus entretenus
L’absence d’entretien est une situation dans laquelle le bien ne peut plus être utilisé pour sa fonction première, en raison de l’inaction de son propriétaire. L’Expert Foncier peut être missionné pour constater cet état et préconiser les travaux nécessaires à sa réhabilitation ou les éventuelles mesures conservatoires.
 
3) Son lieu d’application
La procédure de déclaration en état d’abandon manifeste ne peut être utilisée qu’à l’intérieur de la partie urbanisée d’une commune. Il s’agit d’une partie déjà construite et habitée. Ainsi seul le maire, sur la commune pour laquelle il a été élu, peut constater l’état d’abandon manifeste et mettre en place la procédure qui en découle.
 

II - La procédure

Elle se divise en trois étapes : l’autorité compétente devra tout d’abord dresser un procès-verbal provisoire (1), qui sous respect d’un certain nombre de conditions, deviendra définitif (2). Mais pour que le bien change de propriétaire, il faudra utiliser une procédure d’expropriation simplifiée (3).
1) Le procès verbal provisoire (visuel ci-dessous)
a) Vérifications préalables
- Demande du Conseil Municipal
Le maire peut fait appel à un Expert Foncier afin de s’assurer que le bien réponde aux conditions de l’état d’abandon manifeste. Il engage la procédure, à la demande du Conseil Municipal. Il faut donc s’assurer que ce dernier ait bien donné son accord.
- Détermination du bien et des propriétaires
Il faut s’assurer que la parcelle, sur laquelle est bâtie on non une construction, corresponde aux informations enregistrées au cadastre et vérifier sa contenance. Ensuite il convient de rechercher le propriétaire de la maison, immeuble,
terrain. L’Expert Foncier pourra donc dans un premier temps faire une demande de relevé de propriété puis consulter le fichier immobilier pour procéder à la réalisation
d’une enquête foncière, à partir des informations dont il a connaissance.
b) Conditions supplémentaires
- Rédaction du procès-verbal provisoire
Une fois que les conditions d’application ont été réunies, le maire rédige un procès verbal provisoire en indiquant le ou les problèmes à résoudre. Il faudra également informer le propriétaire de l’existence de procès verbal et réaliser
plusieurs démarches.
- Notification du procès-verbal provisoire 
La notification doit être adressée dans les formes habituelles, soit par l’envoi d’une lettre recommandée avec avis de réception, soit en passant par un huissier.
On distingue deux cas :
- le propriétaire est connu, dans ce cas il faut lui envoyer la notification,
- le propriétaire n’est pas connu et la notification devra être adressée à la mairie du lieu de situation du bien.
- Mesures de publicité
Afin de maximiser les chances pour que le propriétaire ait accès à l’information, deux mesures de publicité sont prévues :
- le procès-verbal provisoire d’abandon manifeste doit être inséré dans deux journaux régionaux ou locaux diffusés dans le département.
- le procès-verbal provisoire doit être affiché pendant 3 mois à la mairie et sur les lieux.
 
2) Le procès verbal définitif
a) Période de régularisation
Après la dernière mesure de publicité et de notification du procès-verbal provisoire, le propriétaire dispose d’une dernière mesure de protection. La loi lui donne un délai de 3 mois pour régulariser la situation.
- Au cours de la période de régularisation
Pendant ces 3 mois, le propriétaire peut :
- apporter la preuve que l’état d’abandon manifeste a cessé.
- s’engager auprès de la commune à faire réaliser les travaux pour résoudre le problème.
La procédure est alors suspendue sous deux conditions :
- le propriétaire doit effectuer les travaux qu’il a promis,
- et respecter les délais que la commune lui donne.
- Au terme de la période de régularisation
La procédure se poursuivra normalement si le propriétaire décide de ne rien faire ou prévient la commune qu’il ne souhaite pas réaliser les travaux demandés. Dans le cas où le propriétaire s’était engagé
à réaliser des travaux en échange d’un allongement du délai de 3 mois :
- soit les engagements des propriétaires sont respectés dans les délais et la procédure s’arrête,
- soit les engagements et travaux n’ont pas été réalisés dans les délais et la procédure d’abandon manifeste peut être reprise.
b) La finalité de l’arrêté de déclaration d’abandon manifeste
Une fois la période de régularisation passée, le maire doit saisir le Conseil Municipal qui décide s’il y a lieu de poursuivre ou non la décision d’acquérir le terrain en appliquant une procédure d’expropriation simplifiée. Si le Conseil Municipal ne souhaite pas aller plus loin, ces procès-verbaux n’entraîneront aucune conséquence. En revanche, s’il souhaite mettre en place une mesure d’expropriation, sa décision devra être expressément motivée au motif, soit de construire des logements, soit de réaliser une opération d’intérêt collectif liée à la restauration, la rénovation ou l’aménagement. Les propriétaires peuvent également décider de vendre le bien à la commune pour l’euro symbolique via une cession amiable.
 
3) La procédure d’expropriation simplifiée
Cette expropriation peut être appliquée par le maire, le Président de l’EPCI (Etablissement Public de Coopération Intercommunale) habilité en matière d’habitat ou encore le Président du Conseil départemental en cas d’inaction du maire dans un délai de 6 mois. L’autorité compétente constitue alors un dossier présentant le projet simplifié d’acquisition publique, ainsi que l’évaluation sommaire de son coût, qui sera mis à la disposition du public, pendant une durée minimale d’un mois.
Une fois le délai écoulé et après étude des observations du public, le préfet déclare par arrêté, les décisions suivantes : l’utilité publique du projet, la cessibilité de son objet, l’organisme à l’origine de sa demande, le montant de l’indemnité provisionnelle
défini et la date de cessibilité. Cette date doit être postérieure d’au moins deux mois à la publication de l’arrêté déclaratif d’utilité publique. Il sera alors publié au recueil des actes administratifs du département et affiché à la mairie du lieu de situation des
biens. Il sera également notifié aux propriétaires.
 

III - Conclusion

La procédure d’abandon manifeste est particulièrement longue et doit répondre à des conditions de fond , de forme et de délais, strictement définis. De plus, cette procédure n’est pas sans conséquence pour le propriétaire actuel
puisqu’elle peut déboucher sur une expropriation du bien. C’est pourquoi, les communes ont tout intérêt à se faire assister par un Expert Foncier afin de garantir l’efficacité et l’opportunité de cette mesure.
 
Sylvain BOUTONNET, Membre CEF (20)
Experts Fonciers le mag n°13- septembre 2019