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Le Plan Local d’Urbanisme peut délimiter des terrains sur lesquels sont institués des emplacements réservés (I). L’état des lieux se voit alors figé, sans que la personne publique qui en bénéficie ne soit engagée de manière contraignante, puisqu’elle n’est obligée ni à acquérir le bien, ni à indemniser le propriétaire dont le bien est devenu inconstructible. Ce dernier se voit cependant accorder une garantie : l’action en délaissement (II).
 

I - La création des emplacements réservés

1) Mise en oeuvre
La création d’un emplacement réservé intervient lors de l’élaboration du Plan Local d’Urbanisme (PLU) ou de sa révision, et se fait au bénéfice d’une collectivité publique ou d’un service public. L’emplacement réservé peut être destiné à la création ou la modification de :
- voies et ouvrages publics (routes, pistes cyclables, parcs de stationnement, équipements scolaires…),
- installations d’intérêt général (édifice cultuel par exemple),
- espaces verts ou espaces nécessaires aux continuités écologiques,
- programmes de logements sociaux, dans les zones urbaines et à urbaniser, en vue de respecter les objectifs de mixité sociale.
Généralement, ces destinations ne correspondent pas à celles qu’ont les biens à l’époque où l’emplacement réservé est institué. Toutefois, rien ne s’oppose à ce que la destination prévue puisse correspondre à l’usage actuel. La durée pendant laquelle un emplacement est réservé n’est pas définie. Il arrive fréquemment qu’elle puisse s’étendre sur plusieurs dizaines d’années, parfois sans même que le projet initialement envisagé ne soit concrétisé. En effet, d’une part, rien n’oblige la personne
publique à le réaliser et, d’autre part, la réserve peut toujours être réduite ou supprimée à l’occasion d’une révision ou d’une modification du PLU.
 
2) Les recours
La création d’un emplacement réservé relève du pouvoir discrétionnaire de l’autorité qui l’a instituée. Il reste toutefois possible de saisir le juge administratif, afin qu’il contrôle la légalité de la décision qui en est à l’origine –ce qui, le cas échéant, peut aboutir à son annulation–. Mais le juge de l’excès de pouvoir n’exerce qu’un contrôle restreint, puisqu’il se borne au contrôle de l’erreur manifeste d’appréciation. Le juge peut être amené à examiner la réalité de l’intention d’une commune, de réaliser des aménagements sur un terrain réservé, en vérifiant par exemple que le projet est réaliste au vu des capacités financières de la collectivité ou qu’il est crédible au regard de l’évolution de sa politique d’aménagement urbain. En revanche, il peut refuser de se prononcer sur l’opportunité du tracé choisi pour la construction ultérieure d’une voie publique.
 

II - Les effets

1) L’inconstructibilité
Avant la loi Solidarité et Renouvellement Urbain (SRU) du 13 décembre 2000, le Code de l’urbanisme posait expressément le principe de l’inconstructibilité des terrains inscrits en emplacement réservé. Mais cette règle ne figure plus dans la version actuelle du code. En pratique toutefois, il semble que l’inconstructibilité demeure la règle. La commune étant tenue, suivant la jurisprudence du Conseil d’Etat, de refuser toute construction incompatible avec l’objet de la réserve. Ainsi, l’institution d’un emplacement réservé conduit à grever les immeubles concernés d’une servitude particulière qui les rend inconstructibles, sauf pour les ouvrages ou installations qui sont conformes à la destination prévue, et ce quand bien même la demande émanerait
de la personne bénéficiaire de la réserve. La rigueur de ce principe accepte toutefois quelques atténuations. 
- En premier lieu, peut être légalement délivré un permis de construire portant à la fois sur l’opération en vue de laquelle l’emplacement a été réservé et sur un autre projet, dès lors que celui-ci est compatible avec la destination assignée à l’emplacement réservé.
- En second lieu, le seul classement d’un terrain en emplacement réservé n’est pas un motif permettant à la commune de refuser l’autorisation d’édifier une clôture.
- Enfin, peuvent être accordés des permis de construire à titre précaire. Dans ce cas, un état descriptif des lieux est établi contradictoirement, par voie d’expertise, aux frais du demandeur.
En effet, afin de permettre la réalisation du projet à l’origine de la réserve, le bénéficiaire du permis de construire est tenu, à la première demande du bénéficiaire de la réserve, d’enlever la construction et de remettre le terrain en état, à
ses frais et sans indemnité.
 
2) Le droit de délaissement
Le classement en emplacement réservé n’autorise pas la personne publique à utiliser le bien. Il ne s’agit pas d’une expropriation. Le propriétaire conserve bien l’ensemble de ses prérogatives : il reste le seul à pouvoir utiliser son bien ou à le
céder. Les possibilités effectives d’utilisation ou de cession sont cependant fortement réduites, le terrain devenant en principe inconstructible. En outre, et bien qu’aucun texte ne rende le bien inaliénable, une vente dans des conditions normales de marché ne pourrait se réaliser, surtout lorsque le bien se situe en zone urbaine.
En contrepartie des lourdes contraintes générées par cette servitude, il est accordé au propriétaire d’un terrain réservé un « droit de délaissement » qui lui permet de mettre en demeure la collectivité ou le service public bénéficiaire de la réserve  ’acquérir son bien. Le bénéficiaire de la réserve dispose alors d’un délai d’un an pour se prononcer.
 
- Soit il décide d’acquérir le bien, ce qui pourra se réaliser :
- à l’amiable, le prix d’acquisition devant alors être payé au plus tard dans les deux ans,
- ou, à défaut d’accord dans le délai d’un an, en saisissant le juge de l’expropriation qui prononcera le transfert de propriété et fixera le prix de l’immeuble, ainsi que le montant des indemnités accessoires éventuellement dues.
 
- Soit il renonce à l’acquisition, expressément ou en gardant le silence. Dans ce cas, les limitations au droit de construire et la réserve deviennent inopposables.
 

III - Conclusion

Il importe de tenir compte de ces règles particulières, qui dérogent au droit commun, pour évaluer un bien situé dans le périmètre d’un emplacement réservé. Il pourra utilement être fait appel à l’expérience d’un Expert Foncier pour y procéder, que ce soit à l’occasion d’une cession à une personne autre que le bénéficiaire de la réserve, ou lorsque le propriétaire envisage d’exercer son droitde délaissement.
 
Vincent CAROF, Expert Foncier (29)
Experts Fonciers le mag n°13- septembre 2019