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Le fonds de commerce a-t-il encore une valeur ?

 
Avec le développement du e-commerce, la crise des « gilets jaunes » en 2018 et dernièrement la crise du Covid-19, dont les conséquences ne sont pas encore connues à l’heure de la rédaction de cet article, les habitudes de consommation évoluent constamment et les commerçants se réinventent. Le traditionnel fonds de commerce a-t-il encore de la valeur ? L’Expert Foncier est l’interlocuteur adéquat pour appréhender les tenants et les aboutissants de cette question.
 

I - Données conjoncturelles

 

1) Une augmentation de la vacance commerciale

L'augmentation du taux de vacance des locaux commerciaux en est l’un des éléments le plus visible et de nombreux indicateurs confirment la difficulté des centres-villes face aux autres formes de commerce (retailparks, centres commerciaux…).

Selon une étude PROCOS (PROmotion du COmmerce Spécialisé), le taux moyen de la vacance en centre-ville est passé de 7,2 % en 2012 à 11,9 % en 2018.
L’évolution des flux en magasin est en baisse constante depuis au moins cinq années consécutives. Heureusement les chiffres d’affaires de ces mêmes magasins ne diminuent pas dans les mêmes proportions du fait de l’amélioration du taux de transformation ou du ticket moyen.  
Avec des loyers qui ont dans le même temps progressé, il s’opère d’ailleurs un transfert de la valeur du commerce vers l’immobilier.
 
2) Une interaction de phénomènes
 
Le commerce, s’il est essentiel à l’animation des centres-villes, n’est qu’une des composantes de l’attractivité de ceux-ci. Cependant directement lié au marché, c’est-à dire aux consommateurs, il est un des symptômes de la santé des territoires.
Plusieurs phénomènes sont en cause dans l’évolution des flux en magasin :
- l’augmentation des achats en ligne (+ 10 à 15 % par an),
- la croissance plus rapide des surfaces commerciales que de la population (évolution de la concurrence),
- la modification des modes et parcours de consommation (au profit des grandes enseignes nationales et au détriment du commerçant de proximité).
 
La vacance commerciale des villes moyennes fait écho à la vacance des logements dont la FNAIM a publié des chiffres inquiétants (« Vacance résidentielle» Janvier 2018). Le taux de vacance dépasse ainsi les 10 % à Tarbes, Béziers, Brive-la-Gaillarde, Roanne, Bourges et Agen, mais reste inférieur à 6,5 % à Nantes, Bordeaux, Rennes et Paris.
 
3) Une multiplication des initiatives
 
Telle est la vocation du programme « Action coeur de ville », lancé par le ministre Jacques MEZARD, en 2017, dont l’objectif est de revitaliser 222 communes grâce à un plan d’investissement de 5 milliards d’euros sur cinq ans.
Une initiative qui a le mérite de réunir autour de la table l’Etat, les collectivités locales, les aménageurs publics et les financeurs publics et privés et qui doit permettre de financer des opérations immobilières ambitieuses, de faciliter l’acquisition de fonciers et donner des coups de pouce fiscaux via des dégrèvements de taxes.
La ville de Strasbourg travaille par exemple sur la réimplantation de médecins dans son hypercentre. De nombreuses villes favorisent les marchés de producteurs ou les halles gourmandes en coeur de ville, afin de réimplanter des activités de proximité qualitatives et différenciantes de celles que l’on peut trouver en périphérie. La problématique du stationnement est également considérée.
 
4) Une désaffection pour le fonds ?
 
Au-delà de l’érosion de la fréquentation des boutiques, nous observons une mutation dans l’exercice du métier de commerçant. Depuis quelques années, les français ont tendance à bouder le modèle de consommation grand format et les centres commerciaux surdimensionnés au profit des centres urbains rénovés, et bien souvent piétonnisés, offrant des facilités de stationnement et un cadre plus « chaleureux ».
Ainsi le modèle de standardisation des étalages n’est plus vraiment la règle et les nouveaux entrepreneurs sont plutôt en quête d’originalité ; c’est ainsi que les réseaux de franchises se développent sur des formats toujours plus créatifs.
Il en résulte que la réputation historique de certains fonds cède progressivement la place à des concepts plus « branchés ».
Cette évolution est flagrante dans le domaine de la restauration où le restaurant traditionnel peine encore à séduire face aux nouveaux concepts émergents de restauration rapide (sandwicheries sur le pouce, saladeries, bars à pâtes, fast casual, food trucks, boulangeries avec espace snacking,…).
La réputation d’un établissement qui s’est construite bien souvent par le bouche à oreille depuis de longues années se fait concurrencer par des stratégies marketing bien souvent véhiculées par les réseaux sociaux.
Le facteur majeur de développement de ces concepts reste néanmoins la qualité de l’emplacement. Ainsi, dans certains cas, la reprise du droit au bail prend de plus en plus d’intérêt, au détriment de la reprise de la clientèle et des aménagements
existants.
Les secteurs d’activité qui sont les plus prisés sont ceux pour lesquels la chaîne de valeur n’est pas 100 % « digitalisable » : la restauration, le loisir avec les salles de sports et finalement la distribution alimentaire avec une prédominance pour le bio.
 
 
 
Ii - Facteurs de valorisation

 

1) Composantes
 
Juridiquement, le fonds de commerce est une « universalité de fait », c’est-àdire une masse de biens affectés à une exploitation commerciale, dotée d’une certaine permanence et formant une unité économique.
C’est donc un élément patrimonial qui peut être cédé ou faire l’objet d’un nantissement. Il regroupe l’ensemble des biens assemblés et organisés par un commerçant pour attirer et retenir la clientèle.
 
a) les éléments corporels : agencements, matériels et stocks
 
Du matériel récent, de qualité et bien entretenu contribue à augmenter la valeur d’un fonds de commerce. Un outil de travail vétuste impliquera des investissements, ce qui impactera à la baisse la valorisation. Les clauses d’accession figurant au bail
seront à contrôler.
 
b) les éléments incorporels : clientèle, droit au bail, nom commercial, enseigne, brevets d’invention, marques, licences, contrats d’exclusivité, etc.
 
L’importance de chaque élément peut être très variable, la seule composante indispensable est la clientèle.
La clientèle est constituée des personnes qui viennent acheter dans le fonds de commerce, qui ont été en somme fidélisées par le commerçant en raison de son savoir-faire.
Si le commerçant n’a aucun droit propre sur elle, la clientèle est libre, on effleure bien le caractère intuitu personae et la dimension subjective de la valeur d’un fonds attachée aux qualités de son gérant.
Elle se différencie de l’achalandage constitué par la clientèle potentielle dont pourra bénéficier un commerçant, notamment par la bonne situation géographique dont bénéficie le local.
Ainsi, en cas de disparition de la clientèle fidélisée, peut subsister alors a minima la valeur du droit au bail.
Le nom commercial ou l’enseigne peuvent avoir un intérêt quand ils jouissent d’une bonne réputation, souvent liée à l’ancienneté du commerce mais parfois aussi dans son originalité.
Les contrats de travail des salariés de l’entreprise seront transférés lors de la cession du fonds de commerce, la qualité de l’équipe en place est donc un facteur important pour l’estimation.
Enfin, les marques et brevets pourront donner lieu à une estimation à part, mais ils sont évidemment à examiner de près lorsqu’ils génèrent une singularité, voire une exclusivité pour le commerce considéré.
 
2) Méthodologie
 
L’Expert Foncier dispose de plusieurs méthodologies pour appréhender la valeur d’un fonds de commerce.
La méthode comparative est basée sur l’observation des professionnels du secteur et la compilation statistique de transactions pour en déduire des coefficients d’usage dans les cessions de fonds entre le prix de vente et le chiffre d’affaires (CA).
Le volume d’activité et la performance de l’entreprise ne vont pas forcément de paire, c’est pourquoi le prix d’un fonds de commerce suppose donc de croiser le chiffre d’affaires et la rentabilité financière.
A partir de différents indicateurs financiers, dont notamment l’Excédent Brut d’Exploitation (EBE), l’Expert Foncier réalisera une approche économique en considérant différents facteurs : l’évolution du fonds sur la période de référence (croissance, stabilité, déclin) ; les perspectives de développement, qu’elles soient intrinsèques (surfaces, amplitude horaire, destination) ou extrinsèques (commercialité du site, actualité/obsolescence des produits ou services distribués, situation concurrentielle... ) ; ou encore sur la pérennité du résultat (dépendance du fonds au dirigeant, environnement règlementaire).
 
 
 
 
Iv - conclusion
 
 
 
Comme souvent en matière d’estimation, le triptyque « emplacement, emplacement, emplacement » reste de mise. Néanmoins l’évaluation d’un fonds de commerce nécessite à la fois un examen approfondi de la comptabilité, une analyse détaillée de l’offre et de la demande dans le secteur d’activité considéré et enfin de bien cerner l’existence ou non d’une valeur de droit au bail par une analyse de la valeur locative de marché et des conditions du bail… Un vrai savoir-faire dont dispose l’Expert Foncier grâce à ses connaissances transversales.
 
 
 
Nicolas BUSSY , Expert foncier (33)

 

Experts Fonciers le mag n°15- septembre 2020