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Valorisation des murs et fonds d'un établissement hôtelier

 

Dans le domaine hôtelier, la mission confiée à l’Expert Foncier peut concerner l’évaluation de l’ensemble de l’entreprise « murs et fonds », lorsque la détention des deux composantes est réunie dans une même structure juridique, ou entre les mains d’une seule personne physique. L’approche de la valeur s’effectue à l’aide de plusieurs méthodes analytiques, statiques, dynamiques ou par comparaison.
 
 

I - Méthode analytique classique

 

L’évaluation est établie en distinguant la partie immobilière et le fonds de commerce.

1) Evaluation des murs

L’immobilier est évalué par détermination préalable d’une valeur locative, via la méthode hôtelière, qui est ensuite capitalisée.
Concrètement, ladite méthode hôtelière consiste en la fixation de la valeur locative dédiée à l’hébergement. Elle se poursuit avec le calcul de la valeur locative imputable aux locaux annexes (salles de réunion, restaurants, bars, petits-déjeuners) en appliquant un taux d’effort au chiffre d’affaires hors hébergement.
Enfin, à la valeur locative globale, est appliqué un taux de capitalisation qui dépend des conditions du bail et des facteurs locaux de commercialité.
Depuis 2016, une actualisation de cette méthode, vieille d’un demi-siècle, a été initiée.
En effet, même si elle remporte l’adhésion comme outil de valorisation des loyers hôteliers, elle engendre cependant des débats sur les modalités de sa mise en oeuvre du fait de l’évolution du secteur.
Restent aux tribunaux à répondre favorablement à cette refonte dont les Experts Fonciers suivent attentivement la mise en oeuvre
 
.2) Evaluation du fonds de commerce
 
Classiquement, la détermination de la valeur du fonds se fait en adoptant directement les barèmes professionnels en usage basés sur un multiplicateur du chiffres d’affaires TTC.
La méthode hôtelière est donc davantage adaptée à l’évaluation de murs seuls, l’évaluation du fonds de commerce se faisant selon une approche plus fine, par déduction, à partir de l’analyse financière et du Résultat Brut d’Exploitation (RBE) ou de la méthode des flux de trésorerie, ou cash-flows.

Ii - Méthodes statiques basées sur les performances réalisées

 

1) Règle du 1000ème 

Principe : Revenu Moyen par Chambre
(RMC) HT x 1 000 x nombre de chambres
RMC = CA hébergement total HT de la période / nombre de chambres effectivement occupées sur la période, hors gratuités concédées.
 
Il s’agit d’une méthode approximative, utile en matière de recoupement, à condition de respecter certains garde-fous. En effet, une application prudente s’impose en cas d’activités annexes puisque ces éléments devront être évalués séparément. Par ailleurs, l’étude doit porter sur un établissement au taux d’occupation stable sur au moins 3 ans.
 

2) Multiple du RBE

Principe : RBE moyen sur 3 ans
(idéalement 5 ans) x multiple de 8 à 12.
 
Cette méthode permet de déterminer la capacité d’une affaire à générer de la richesse et ainsi à pouvoir rembourser les emprunts.
A cet effet, l’Excédent Brut d’Exploitation (EBE), calculé sur la moyenne des 3 derniers exercices, est majoré des locations immobilières et d’éventuels retraitements de charges (rémunération des dirigeants, des services procurés par la maison mère ou le franchiseur, etc.).
Ce RBE comptable doit ensuite être corrigé des dépenses excessives ou inutiles (salaires trop élevés, dépenses somptuaires, etc.) et des dépenses minorées (absence de rémunération du dirigeant par exemple).
La valeur « murs et fonds » de l’établissement s’obtient par application au RBE d’un coefficient multiplicateur se situant usuellement entre 8 et 12, en fonction de l’emplacement, de la capacité de remplissage et de l’état de l’hôtel.
 

3) EBITDA

L’EBITDA (Multiple du Earning Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization), variante anglo-saxonne de l’EBE, déduit du chiffre d’affaires HT les dotations aux provisions d’exploitation, ce qui explique le recours à des coefficients plus élevés.
 
Principe : EBITDA moyen sur 3 ans x multiple de 10 à 14.
 

IIi - Méthode des flux de trésorerie (discounted cash flow)

 

Cette méthode dynamique, basée sur le potentiel de l’établissement et les performances prévisionnelles, consiste à déterminer les revenus futurs d’un établissement hôtelier puis de les actualiser pour indiquer la valeur de l’entreprise à une date donnée.
On considère ainsi que l’entreprise vaut ce qu’elle va rapporter et non ce qu’elle possède.
La méthode se déroule en 4 étapes avec l’identification des flux de trésorerie à actualiser, le choix de la période de projection, la détermination du taux d’actualisation et le calcul de la valeur murs et fonds à partir des revenus actualisés ajoutés à la valeur résiduelle de l’immeuble.

Iv - Méthode par comparaison

 

Elle est compliquée à mettre en oeuvre en raison de la rareté des mutations disponibles.
De plus, le manque de détails sur les transactions recensées ne permet pas toujours de s’assurer que la valeur correspond à la vente des murs associée par ailleurs, ou non, à la vente du fonds. Enfin, l’absence d’indications sur le contexte de la mutation rend aussi la comparaison difficile.
 

v - Conclusion

 

En matière d’évaluation « murs et fonds » d’un établissement hôtelier, l’Expert Foncier applique la méthode analytique classique qui demeure incontournable mais gagne à être complétée par celles reposant sur la performance établie ou à venir de l’entreprise, ceci afin d’affiner l’étude de la valeur du fonds de commerce. L’intérêt des autres méthodes réside davantage dans les recoupements qu’elles permettent en fin d’analyse.
L’intervention de l’Expert Foncier, formé à l’application et à l’analyse des différentes méthodes, permet une étude fine et rigoureuse de cette évaluation complexe.
 
 
Frédérique DUBOIS, Expert foncier (64)

 

Experts Fonciers le mag n°15- septembre 2020