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Les valorisations alternatives des locaux commerciaux vides

Les méthodes classiques d’évaluation d’un local commercial sont la méthode par comparaison et la méthode par la rentabilité. Cependant que vaut ce local s’il n’a plus aucun caractère commercial ? Le présent article a pour but d’amorcer une réflexion
sur la façon de procéder. C’est dans ce contexte que la technicité et le savoir-faire de l’Expert Foncier trouvent pleinement à s’employer pour répondre aux interrogations des différents opérateurs économiques, du propriétaire à l’éventuel acquéreur.
 

I - Vacance du local

 

1) Origines de la vacance

  a) Un local peut ne plus être adapté du fait d'un certain nombre d'éléments propres au bien (raison endogènes)
 
Il ne correspond tout simplement plus aux besoins actuels : il est par exemple trop petit, mal configuré ou implanté dans une cour intérieure, etc… Sauf à pouvoir être annexé à un local voisin, il n’est donc plus valorisable en local commercial en tant que tel.
  
  b) Un local peut aussi ne plus être exploité commercialement du fait d'un certain nombre d'éléments extérieurs (raisons exogènes)
 
La population a fortement baissé, le quartier a été réaménagé, une zone commerciale s’est implantée, etc…
Dans tous les cas, le bien n’est plus valorisable en tant que local commercial.
Il est donc nécessaire d’envisager des scénarios alternatifs de valorisation.
 
2) Les différentes destinations possibles
 
Il est tout d’abord nécessaire de procéder à un examen complet du bien et de ses prestations :
- raccordements aux divers réseaux : eau, électricité, téléphone, fibre,
- type d’éclairage,
- structures porteuses…
En fonction de ces éléments et du marché actuel, l’Expert Foncier cherchera quelle nouvelle destination permettra une meilleure valorisation du bien.
La loi définit 5 destinations et 21 sous-destinations possibles (article R. 151-27 du Code de l’Urbanisme, comme les maisons, les appartements, les commerces ou les bureaux).
Dans la plupart des cas, 3 scénarios sont à envisager pour les biens situés dans un immeuble : la transformation en habitation, en bureau ou en parties communes.
 
 

Ii - Renseignements à recueillir

 

Une fois le choix d’un scénario de valorisation effectué, un certain nombre de renseignements sont à recueillir.
 
1) L’extrait de matrice cadastrale
 
C’est l’état de l’existant. Y figurent entre autres, les informations actuellement en possession de l’administration quant à la nature du bien. Toute confusion entre l’utilisation et la nature réelle du bien sera ainsi évitée.
 
2) Les documents d’urbanisme
 
L’urbanisme de la commune peut être régi par des documents locaux : un PLU (Plan Local d’Urbanisme), ou une carte communale, sinon par le RNU (Règlement National d’Urbanisme).
L’étude de cette réglementation doit être complétée par celle des Servitudes d’Utilité Publiques (SUP), annexées aux documents d’urbanisme locaux. Dans tous les cas, il est aussi nécessaire de vérifier les éventuels Plans de Prévention des Risques en vigueur (PPRi en particulier).
 
 

IIi - Les autorisations à obtenir

 

Un changement de destination nécessite de déposer une demande d’autorisation d’urbanisme : c’est-à-dire une déclaration préalable, pour les travaux les plus simples, ou une demande de permis de construire, pour les travaux importants dont ceux affectant les façades.
Un projet avec une surface au sol totale supérieure à 150 m², nécessite l’intervention d’un architecte.
Plus les autorisations sont complexes à obtenir, moins le scénario de valorisation envisagé par l’expert est réaliste.
Pour rappel, le changement de destination d’un local en habitation ne nécessite pas le dépôt d’une demande de changement d’usage, contrairement à la transformation d’un local d’habitation en une autre destination qui nécessite d’accomplir cette formalité supplémentaire.
 
 
 
Iv - Les biens en copropriété
 
 
Sauf clause contraire, la transformation en habitation d’un lot est possible même si celui-ci est défini comme commerce dans le règlement de copropriété. Il suffit de respecter la destination de l’immeuble et de ne pas porter atteinte aux droits d’un autre copropriétaire. Il est donc nécessaire d’obtenir l’autorisation de la copropriété pour effectuer les travaux projetés et modifier l’affectation du lot.
Cette modification aura diverses conséquences sur la nature du lot, les quotesparts de propriété des parties communes et la répartition des charges. Le vote devra avoir lieu lors de l’assemblée générale des copropriétaires, suivant des majorités définies par la Loi du 10 juillet 1965.
En cas de clause dans le règlement de copropriété contraire au scénario envisagé, l’opération projetée nécessitera une modification préalable des articles concernés du règlement de copropriété.
Pour mémoire, le coût de rédaction d’une modification simple du règlement de copropriété peut coûter de 1 000 à 1 500 €. Un notaire se chargera ensuite de la publication au fichier immobilier.
Dans le même esprit, si le local est dans un lotissement, il faut se référer au cahier des charges pour s’assurer que la transformation n’est pas interdite.
 

IV - Valorisation du bien

 

Suite à l’examen de ces différents éléments, l’Expert Foncier aura défini un scénario de valorisation du bien.
Ainsi, le local commercial sera envisagé comme une future habitation ou comme de futurs bureaux.
Une étude de marché pourra alors être réalisée en fonction du produit fini.
La question des travaux sera aussi à traiter avec le plus grand soin et les conséquences fiscales devront être rappelées.
 
1) L’étude de marché
 
En fonction du projet de valorisation sélectionné par l’Expert Foncier, la phase proprement dite de calcul de la valeur du bien pourra être effectuée.
Chaque cas est par nature unique et il est difficile d’être exhaustif tant les situations sont variées.
Certains grands principes communs existent cependant et peuvent être utilisés dans la plupart des cas.
La méthode par comparaison et la méthode par la rentabilité seront favorisées par rapport à la nouvelle destination choisie.
Ainsi, si le scénario choisi est la transformation en studio, l’Expert Foncier effectuera son étude par rapport à des studios et non plus par rapport à des locaux commerciaux.
La méthode d’évaluation par la récupération foncière sera préférée lorsque seule l’assiette du local a encore une valeur.
Dans le cas de la transformation du local en parties communes, l’Expert Foncier pourra utiliser soit la méthode par comparaison, la méthode par reconstruction ou la valorisation de la plus-value apportée à l’ensemble.
Dans tous les cas, la question des travaux à effectuer sera à traiter.
 
2) Le coût des travaux
 
Dans le cas de la transformation en habitation, les travaux les plus courants sont la création de cuisine et de salle de bains, des mises aux normes électriques, de la plomberie, des installations de chauffage et la reprise des revêtements.
De même, le traitement des façades et des vitrines est un point important.
Enfin, le coût de raccordement aux différents réseaux peut être important.
En moyenne, un projet de restructuration d’un local en copropriété est estimé entre 800 et 1 500 €/m² hors travaux sur les structures porteuses.
Dans les plus grandes villes, ce coût est proche de 2 000 €/m². Il ne tient pas compte des frais éventuels d’acquisition de places de stationnement en fonction de la réglementation d’urbanisme en vigueur.
La restructuration de l’espace intérieur du bien étudié pour correspondre à la nouvelle destination peut aboutir à des pertes importantes de surface valorisable. Il en est de même quant aux ouvertures et à l’éclairement naturel des lieux. Une partie du local ne pourra être transformée qu’en pièces noires (salles de bains, celliers, etc..).
L’examen des normes d’habitabilité, de décence et de construction, devra être effectué en fonction des cas.
La problématique de la dépollution du bien devra être traitée en faisant appel à des spécialistes.
 
3) La pondération
 
L’Expert Foncier pourra alors estimer la valeur du bien. Il suffira de multiplier le résultat de son étude de marché par la surface valorisable et ensuite d’en déduire le coût des travaux sur la totalité de la surface. Une pondération sera ensuite appliquée.
En effet, il est nécessaire de tenir compte du coût de gestion du suivi de l’opération, de la durée d’obtention des autorisations et du risque pris, notamment financier.
 
4) Les conséquences fiscales
 
Il est nécessaire de rappeler que la transformation d’un local commercial aura diverses conséquences en matière fiscale :
- fin de la contribution économique territoriale (CET) équivalente de l’ancienne taxe professionnelle,
- assujettissement à la taxe d’habitation,
- modification de l’impôt foncier du fait de la différence de calcul de la valeur locative fiscale.
 
En raison de sa qualification et son approche pluridisciplinaire, l’Expert Foncier est un professionnel reconnu qui peut évaluer un local commercial, a fortiori quand des valorisations alternatives doivent être envisagées.
 
 
 
Benjamin GALY, Expert foncier (33)

 

Experts Fonciers le mag n°15- septembre 2020