Évaluation d’une vigne en AOP Champagne

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Le prix du foncier viticole de l’AOP Champagne augmente plus vite que les revenus de l’exploitant. Le retour sur investissement n’est plus à l’échelle de la vie active d’un exploitant et le financement du foncier ne peut s’équilibrer avec les fruits de la vente du raisin. L’évaluation du foncier viticole de l’AOP Champagne se fonde principalement sur la comparaison.

 
A l’intérieur de cette région, comment le prix de la vigne se forme-t-il ? Telle est la question que doit se poser l’Expert Foncier mandaté pour estimer
la valeur vénale d’une parcelle.

I - termes de comparaison

 

C D : "Depuis que le démembrement temporaire de propriété a perdu son attrait stratégique et fiscal, l’ensemble des cessions de foncier est notifié à la SAFER. Elle a donc désormais une vision exhaustive du marché et le journal des notifications de déclarations d’intention d’aliéner est représentatif du marché. Le marché est fermé (moins de 200 ha par an). Pour obtenir un échantillon de référence utilisable au plan statistique, la zone de référence sera la plus étendue possible autour de la vigne à estimer. Cependant les termes de comparaisons doivent être choisis dans une petite région viticole homogène d’un point de vue économique. L’expérience montre que le prix du raisin fermage, référence utilisée par les courtiers et les négociants comme base de transactions pour le raisin ou le vin, est bien corrélé avec le prix du foncier".

 

II - traitement des TERMES DE COMPARAISON

 

Afin d’obtenir un référentiel représentatif, il est souvent nécessaire de choisir un espace-temps de trois ans ou plus. Sur une telle période, il convient d’actualiser les prix notifiés le magazine de l’expertise foncière, agricole, immobilière - N°6 - mars 2016 14 dossier la vigne pour tenir compte de l’évolution haussière du prix du foncier au sein de l’AOP. S’il apparaît une corrélation « acceptable » entre la date de la notification et le prix/ha dans la zone d’étude, les valeurs anciennes seront actualisées en suivant l’évolution locale déterminée par régression. A défaut, on actualisera les prix notifiés en fonction de l’indice d’évolution général publié par AGRESTE.(1)

Le graphique ci-dessous montre clairement l’évolution haussière du prix dominant du vignoble de Champagne depuis 1991.(2) Une telle évolution justifie pleinement l’actualisation des références anciennes.

 
L’échantillon des données actualisées devra faire l’objet d’un traitement statistique destiné à écarter les valeurs anormalement basses ou hautes avant d’extraire des valeurs représentatives du marché local. N’ayant jamais mis en évidence de relation entre prix/ha et surface notifiée, il ne semble pas justifié d’écarter des références portant sur des parcelles de faible superficie.
 

III - Âge de la plantation et potentiel quantitatif

 
Âge de plantation et potentiel de production sont souvent liés. L’âge moyen du vignoble est d’environ 30 ans. Le renouvellement du vignoble se pratique essentiellement par arrachage total, court repos du sol (1 an en général) et replantation. Cette pratique provoque une perte de production officielle de trois années. Le coût global de renouvellement de la plantation s’élève à environ 170 000 e/ ha dont 80 000 e/ha(3) pour l’arrachage, la replantation et l’entretien pendant les deux premières années et environ 90 000 e/ha de perte de marge brute sur la vente de raisin dans un grand cru.
Un tel investissement s’amortit techniquement sur 60 ans (âge moyen de 30 ans), soit un amortissement technique annuel de 2 800 e/ha/an.(4) Si une parcelle de vigne est plus âgée que la moyenne du vignoble champenois et que son potentiel de production est dégradé, il est justifié de pratiquer une décote tenant compte du coût réel de renouvellement en cumulant perte de marge et coût de renouvellement. À l’inverse une vigne plus jeune que la moyenne pourra bénéficier d’une surcote. Le montant de la surcote ou de la décote sera proportionné à l’amortissement techniqueannuel et à la différence d’âge.
 

IV - Potentiel qualitatif du terroir

Il est difficile d’identifier un quelconque lien entre le potentiel qualitatif de son terroir et la valeur vénale d’une vigne. La valeur d’une parcelle de vigne semble donc homogène au sein d’un cru, sans autre hiérarchie qui serait fondée sur des critères qualitatifs.
 

V - Superficie réellement plantée

 
La surface réellement plantée de vigne est souvent inférieure à la superficie cadastrale en raison des tournières(5) et fourrières. (6) Pourtant l’AOP Champagne est presque toujours revendiquée sur la totalité de la superficie cadastrale. Il s’agit d’une tolérance des services de contrôle(7) qui peuvent procéder à un déclassement partiel. Ainsi, la surface non plantée au-delà de la moyenne de l’AOP(8) peut être dévalorisée de la différence entre la valeur vénale d’une vigne et celle d’une terre à vigne dans le secteur considéré. Cependant, dans la mesure où l’appellation Champagne est revendiquée sur 100 % de la surface cadastrale, cette décote doit correspondre à une probabilité assez faible.(9)

 

VI - Exploitabilité et autres critères agronomiques

 
Il n’est pas justifié de prendre en compte la surface d’une parcelle pour en estimer la valeur vénale dans la mesure où ces deux variables ne sont pas liées. En revanche, le fait de ne pas pouvoir effectuer les travaux mécaniques d’entretien de la vigne par enjambeur constitue un facteur de décote à prendre en compte. D’autres facteurs de décote sont susceptibles d’affecter une parcelle de vigne. Citons, par exemple, des dégâts dus à l’érosion, une pente très forte, un dévers important, l’usure des sols, les dégénérescences infectieuses…(10)
 
Chaque défaut fera l’objet d’une prise en compte circonstanciée et sa traduction en valeur vénale doit se fonder sur une réalité économique. L’Expert Foncier cherchera donc, pour chaque cas, la méthode la plus adaptée (frais de remise en état, surcoût de production, raccourcissement de la période d’amortissement technique des coûts de replantation…).
 

CONCLUSION

La valeur du foncier viticole dans l’AOP Champagne est déconnectée de sa rentabilité. Déterminer sa valeur vénale ne peut se faire que par comparaison au sein d’une petite région homogène du point de vue économique. Le prix du raisin fermage est alors un indicateur d’homogénéité pertinent pour délimiter la zone de comparaison. Le journal des notifications reçues par la SAFER est désormais assez exhaustif pour constituer une référence de bonne qualité. Mais l’augmentation régulière du prix du foncier nécessite une actualisation des données anciennes.
L’Expert Foncier prendra en compte les différents facteurs de surcote ou de décote fondés sur des éléments économiques objectifs. Parmi eux, l’âge de la plantation est souvent le plus conséquent.
 
 
 
Thierry BLAISE Expert Foncier (51)
Experts Fonciers le mag n° 6 - Mars 2016.