Les biens vacants et sans maître

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Les biens sans maître sont répartis en deux catégories : 4 les biens qui font partie d’une succession ouverte depuis plus de trente ans et pour laquelle aucun successible ne s’est présenté, 4 les immeubles qui n’ont pas de propriétaire connu et pour lesquels les taxes foncières n’ont pas été acquittées depuis plus de trois ans ou ont été acquittées par un tiers. Ces biens sont délaissés et abandonnés. Pourtant ils représentent un véritable enjeu foncier et économique pour les communes qui peuvent en devenir propriétaire, augmentant ainsi leur domaine immobilier à moindre coût et pouvant en disposer librement, une fois leur incorporation effectuée au sein de leur patrimoine privé. La commune qui souhaite les acquérir mettra en oeuvre une procédure d’acquisition qui devra être scrupuleusement respectée.

 

la situation juridique de ces biens

C D : “La loi du 13 août 2004 relative aux libertés et responsabilités locales a modifié le régime juridique des « biens sans maître ». Ainsi, la propriété de ces derniers, auparavant dévolue à l’Etat, peut désormais revenir à la commune sur le territoire de laquelle ils sont situés. Le mode d’incorporation du bien et la procédure à mettre en oeuvre par la commune vont différer suivant que l’on se trouve face à un propriétaire connu ou inconnu. Dans les 2 cas, le point de départ est « l’Enquête Préalable » à laquelle le plus grand soin doit être apporté et peut être du ressort d’un Expert Foncier.”

 

les faits

C D : “Dans une petite commune corse, une maison était abandonnée. La commune a demandé de réaliser une enquête foncière afin de mettre fin à l’état d’abandon dans lequel se trouvait le bien. Le résultat de l’enquête devait permettre à la commune de choisir la procédure à mettre en oeuvre : 4 soit une procédure d’abandon manifeste qui conduirait à l’expropriation des propriétaires pour le cas où il ne serait pas mis fin à cet étatd’abandon, 4 soit une acquisition du bien vacant et sans maître.

 

 

des demarches differentes en fonction des cas

C D : “Il importe en premier lieu de rechercher si un titre de propriété concernant le bien est publié au fichier immobilier. Cette formalité se fait par l’intermédiaire d’une demande de renseignement sommaire urgent, en inscrivant les coordonnées cadastrales du bien, au service de la publicité foncière du département. Les renseignements fournis par le service de la publicité foncière vont permettre d’identifier le ou les propriétaires du bien. Une enquête de terrain devra permettre de retrouver leur adresse. Dès lors que le propriétaire est identifié, il ne s’agit plus d’un bien sans maître et la commune devra engager une procédure d’abandon manifeste pour obliger ce propriétaire à effectuer la réhabilitation du bien sous peine d’en être exproprié. Dans le dossier confié, il existait bien un titre de propriété, un partage dont les attributaires étaient Madame A, née en 1875 et décédée en 1964, et Madame B, née en 1885 et décédée en 1966. Il a donc été recherché la dévolution successorale de ces dernières soit :

  • Madame A avait laissé pour seule héritière sa fille, elle-même décédée en 1980 sans postérité,
  • Madame B avait laissé des légataires particuliers (dont la fille de Madame A) mais rien concernant le bien étudié. 

Il a ainsi été conclu que les propriétaires de la maison étaient connus mais que leur succession était ouverte depuis plus de 30 ans et aucun successible ne s’était présenté pour ce bien. Il s’agissait donc là d’un bien sans maître dont l’incorporation se faisait de droit dans le patrimoine privé de la commune par simple arrêté du Maire, c’est la procédure courte. Si, comme c’est souvent le cas en Corse, il n’existe aucun titre de propriété, que le véritable propriétaire ne peut être identifié et que les taxes foncières ne sont pas payées depuis 3 ans, la commune pourra engager une procédure longue qui permettra la constatation de la vacance puis l’incorporation du bien au bout de 6 mois.”

 

Josianne CASANOVA Expert Foncier (Corse)
Experts Fonciers le mag n° 6 - Mars 2016