Installations équestres : des arrêtés préfectoraux variés et prudents

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L’article L 311-1 du Code rural, modifié le 23 février 2005, a ouvert un nouvel axe de travail pour les professionnels des activités équestres et leurs conseils. Les baux commerciaux deviennent obsolètes ou caduques. « Devenir une activité agricole » nécessite de s’adapter aux subtilités des liens contractuels du bail rural dont l’Expert Foncier maîtrise les rouages.

Les Experts Fonciers, pour leurs missions, ont procédé à une analyse des arrêtés préfectoraux existants.

I - Arrêtés applicables

Dans ce contexte de rattachement des activités équestres à l’agriculture, les arrêtés préfectoraux devraient s’enrichir peu à peu d’une nouvelle rubrique. Le département de l’Oise fut le premier en
2006 à mettre en place des dispositions équestres dans son arrêté préfectoral. La présence de l’hippodrome de Chantilly, ainsi qu’une collaboration étroite avec France Galop, ont conduit à un arrêté
orienté vers le circuit de galop, arrêté qui a inspiré d’autres commissions paritaires.

1) Inventaire des arrêtés
Selon notre dernier inventaire, effectué début 2016, ce sont 37 arrêtés départementaux qui disposent de barèmes spécifiques aux installations équestres (voir carte p12). L’examen de ces arrêtés révèle une diversité parfois inattendue. Certains départements pour lesquels l’activité équestre est importante et renommée ne possèdent pas d’arrêté. C’est le cas de la Mayenne. A contrario, des   départements de montagne et du Sud-Ouest qui en possèdent un. Finalement, les plus précis se rencontrent dans les départements où le nombre d’élevages ou de centres équestres est le plus faible.
Dans la plupart des cas, les amplitudes de valeurs sont extrêmement larges variant de 1 à 1 000 (0,50 e à 500 e/m²). Le néophyte, mais aussi le spécialiste, peuvent alors se retrouver démunis dans
le cadre de la rédaction d’un bail rural (ou l’estimation de la valeur locative).

2) Deux exemples d’arrêtés préfectoraux
L’arrêté de l’Oise de 2013 renseigne désormais les 3 catégories (galop, trot et loisir).

3) Amplitudes des valeurs
Quelques exemples permettent de se faire une idée des données officielles disponibles. Le département du Gers propose une valeur locative de 2,7 à 10 % de la valeur vénale. Les départements de l’Aude et des Landes, ont réalisé un tableau prenant en compte l’âge des installations (arrêtés de 2011). Les départements qui possèdent un arrêté avec des dispositions spécifiques actualisent leurs barèmes sur une trame identique à la première parution, d’où l’importance d’établir des bases cohérentes et fiables pour la profession.

II - CAS CONCRETS

Les Experts Fonciers ont naturellement été consultés par les parties concernées dès la publication de la Loi. Si le département du siège social de l’entreprise à expertiser ne possède pas d’arrêté, il est
préconisé d’utiliser les arrêtés voisins (C Cass, civ, 28 mai 2005, n°04-11758). Comme évoqué précédemment, l’absence d’arrêté et les limites des valeurs publiées compliquent le travail de l’expert. Plusieurs exemples ont été confrontés entre Experts Fonciers. Une application stricte des arrêtés a donné les résultats suivants :


1) Cas de deux centres équestres en Seine-et-Marne
(chevaux de club et de propriétaires, pension et loisir)
Pour ces deux centres équestres évalués à 320 000 et 700 000 e, la valeur locative annuelle autorisée représente au minimum 0,1 % de sa valeur vénale et la dépasse pour le maximum. Si l’on s’en tient aux valeurs/m² permises par les arrêtés, les valeurs locatives extrêmes se trouvent déconnectées de la réalité du métier. Il semble que le législateur se soit parfois mis en règle en publiant l’arrêté, mais
qu’il ait, volontairement ou non, préféré ne pas contraindre les professionnels.


2) Cas d’un centre équestre dans le Calvados
Le barème du Calvados présente une amplitude de 1 à 3,3.

III - CONCLUSION


L’étude réalisée met en évidence l’hétérogénéitédes spécificités équestres mentionnées dans les arrêtés préfectoraux. Onze années après la loi du 23 février 2005, 37 départements ont publié des
barèmes de valeurs locatives liées aux activités équestres. Plus de 50 départements doivent donc encore s’atteler à cette tâche. L’un des objets de cet inventaire, initié en 2012, était de sensibiliser les commissions paritaires et de les encourager à consulter les Experts Fonciers. Ces derniers ont le savoir-faire, les méthodes et l’expérience pour déterminer les valeurs locatives.

Annie LEMASLE, Expert Foncier (50)

Hervé TAILLIEU, Expert Foncier (77)
 

Experts Fonciers le mag n°8 - mars 2017