Valeur locative des installations equestres

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L’Expert Foncier détermine régulièrement la valeur locative des exploitations agricoles. La difficulté survient lorsqu’il est confronté à des biens dont l’usage spécifique n’est pas prévu dans les arrêtés préfectoraux. C’est le cas des installations équestres dans de nombreux départements. Cette problématique a amené les Experts Fonciers de Basse-Normandie Sarthe à proposer une méthode d’évaluation pour ce type d’installation.

Il convient de rappeler qu’en cas d’absence d’arrêté préfectoral spécifique, la jurisprudence impose à l’expert de se référer aux arrêtés des départements limitrophes. Celle-ci se heurte à deux problèmes:
- l’absence d’arrêté préfectoral spécifique dans plus de la moitié des départements (au début de l’année 2016 seulement 37 départements avaient pris un arrêté avec des dispositions équestres).
- la très grande hétérogénéité des valeurs proposées par ces arrêtés quand ils existent (allant de 1 à 1 000 pour certains).
La méthode proposée est destinée à faciliter la discussion entre les bailleurs et les preneurs, à renseigner les juridictions à partir de critères objectifs dans le cadre des arrêtés applicables. Elle n’a pas vocation à se substituer à un arrêté préfectoral existant.

I - Approche de la valeur locative

La valeur locative optimale est le point de rencontre entre l’intérêt d’un bailleur et l’intérêt d’un preneur. L’intérêt du bailleur est d’obtenir une rentabilité de son bien, en son état actuel, en le donnant à bail (intérêt à louer plutôt qu’à vendre). L’intérêt du preneur est d’avoir un avantage économique à prendre ce bien en location (intérêt à louer plutôt qu’à investir). Ce point de rencontre doit présenter un caractère pérenne et rester équilibré pendant toute la durée du contrat. La rentabilité d’un bien est un taux de capitalisation appliqué à une valeur vénale. La valeur locative étant l’expression de  la rentabilité, on arrive à l’équation suivante :
valeur locative = valeur vénale x taux de rentabilité
Il s’agit donc de déterminer la valeur vénale et le taux de rentabilité.


1) Valeur vénale fonctionnelle
Les installations équestres comptent diverses composantes (boxes, carrières, pistes, manèges, locaux d’accueil, surfaces en herbe clôturées spécifiquement ou non…). La valeur vénale est corrélée au prix de la construction de chacune des composantes et plus généralement à l’emplacement et au marché foncier local. Pour déterminer la valeur vénale fonctionnelle, les biens seront considérés en bon état. Il sera également tenu compte de leur valeur résiduelle en fin de bail. Le principe suivant sera ainsi retenu : la valeur vénale fonctionnelle correspond à une fraction de la valeur de construction pour les installations qui conserveront une valeur en fin de bail (piste, bâtiments en dur, …). Elle pourra être égale à la valeur de construction pour les installations légères qui seront obsolètes à la fin du bail.
En matière de coût de construction, l’Expert Foncier pourra se référer à des devis, à des factures ou à des barèmes pouvant exister dans sa région.


2) Taux de rentabilité
Le choix de ce taux doit tenir compte du fait que les installations équestres se dégradent généralement plus vite que les bâtiments « traditionnels » (type bâtiment d’élevage bovin ou bâtiment de stockage) et nécessitent plus d’entretien (coût important de l’entretien des installations comprenant des éléments en bois). Celui qui investit dans ce type d’installations espère donc un retour sur  investissement plus rapide. Ces observations amènent à retenir un taux de rentabilité relativement élevé, lequel peut évoluer dans le temps.


3) Valeur locative standard (VLs)
Les deux variables précédentes permettent de calculer une valeur locative « standard » pour des biens en état d’usage.
Valeur locative standard = valeur vénale fonctionnelle x taux de rentabilité
Il est nécessaire d’adapter cette VLs à chaque cas particulier d’où l’utilisation de coefficients de pondération.

II - Pondérations

L’Expert Foncier appliquera deux pondérations successives : un premier coefficient applicable à chaque composante prise indépendamment l’une de l’autre, un second applicable à l’entité prise dans
son ensemble.


1) Coefficient d’usage (Cu)
L’Expert Foncier fera varier ce coefficient suivant l’état de chaque composante prise individuellement en considérant son degré d’obsolescence, sa fonctionnalité individuelle et sa fonctionnalité à l’intérieur de l’entité équestre. Par exemple, un box pouvant être nettoyé mécaniquement aura un Cu supérieur à un box à curer manuellement ; pour une piste, le Cu sera déterminé en fonction de ses
caractéristiques (longueur, largeur, nature).

2) Coefficient d’environnement (Ce)
Ce coefficient doit refléter l’intérêt de l’entité équestre dans son environnement géographique. Il sera par exemple tenu compte de la densité des activités équines pour les installations d’élevage (présence de services spécialisés tels que les cliniques vétérinaires équines, maréchaux ferrants…), de la proximité des lieux de manifestations sportives pour les centres d’entraînement et des bassins
de vie pour les centres équestres. Le coefficient d’environnement déterminé par l’Expert Foncier sera appliqué au bien dans son ensemble. Concernant les installations de centres équestres, le critère « emplacement » étant primordial (proximité de grandes villes, existence d’installations concurrentes), la variation de ce coefficient pourra être élargie.


3) La valeur locative
La valeur locative sera donc la somme des valeurs locatives standard de chaque composante du bien loué affectée d’un coefficient d’usage propre à chaque composante, multipliée par le coefficient
d’environnement retenu. Cette méthode permet donc d’estimer la valeur locative annuelle des installations spécifiques. Il convient d’y ajouter :
- la valeur locative des terres déterminée en application de l’arrêté préfectoral relatif à la valeur locative des terres nues,
- la valeur locative des bâtiments d’exploitation non spécifiques (bâtiment de stockage, fumière) en application de l’arrêté relatif à la fixation des prix des loyers des bâtiments d’exploitation agricole.
La valeur locative de l’ensemble sera indexée sur l’indice des fermages publié annuellement par arrêté départemental. Dans le cas d’installations destinées à accueillir du public ou en présence de
logements, un loyer sera déterminé en conformité avec les arrêtés préfectoraux en vigueur avec indexation sur l’indice de référence des loyers.
 

III - CONCLUSION


Si l’Expert Foncier est souvent amené à calculer des valeurs locatives, il est plus rarement appelé à le faire pour des installations spécifiques comme le sont les installations équestres, d’où la nécessité
de disposer d’une telle méthode. Son intérêt est de lui donner des outils de nature à étayer son raisonnement. Ce principe élaboré à partir de la valeur de construction, pourrait être aisément étendu à d’autres installations spécifiques étant ici rappelé que l’Expert Foncier doit maîtriser les données techniques relatives aux biens objet de l’évaluation. Il est en effet impossible d’arrêter des coefficients d’usage et d’environnement sans ces connaissances.
 

Aude BOUET / Christophe D’HONDT / Jacques ROUMIER , Experts Fonciers (14)

 

Experts Fonciers le mag n°8 - mars 2017